■서울·경기·부산·행복도시 등 선별적 ‘투자수요 관리‘ 나서
■ 강남4구·과천지역, 전매제한기간 최대 소유권이전등기 시점으로 조정
■디딤돌 대출, LH 공공분양주택 중도금 지속 지원
■ 주택정비사업 투명성 강화…경쟁입찰·용역비 공개 확대 등
[국토일보 김주영 기자] 정부가 ‘실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’을 3일 전격 발표했다. 나라 안팎에서 저금리 기조가 지속됨에 따라 늘어난 유동성이 주택시장으로 유입돼 주택시장 과열 현상이 나타나고 있다는 지적에 따른 대응책이다.
국토교통부는 앞으로 선별적·단계적 대응을 통해 시장 질서를 실수요자 중심으로 관리하기 위해 이상 과열 현상이 발생한 지역을 선별하고 해당 지역에 ‘전매제한’ ‘청약 자격 강화’ 등을 통해 과열을 막고 불안 소지를 완화해 나갈 방침이라고 밝혔다.
특히 지역별 시장상황에 맞는 맞춤형 정책을 마련하고 불법전매, 다운계약, 청약통장 매매 등 주택시장을 교란시키는 행위에 대한 행정력과 시스템을 동원해 철저히 단속하고 강도 높게 처벌해 나갈 계획이라고 덧붙였다.
정부가 이번에 발표한 대책은 크게 ▲주택시장의 안정적 관리 ▲실수요자 금융지원 강화 ▲주택시장 투명성 제고 등으로 요약된다.
먼저 주택시장을 안정적으로 관리코자 ‘국지적 시장과열 현상 완화 대책 및 실수요자 당첨 기회 확대 방안’을 마련했다. 따라서 과거 과열현상이 나타났거나 발생할 것으로 우려되는 지역·유형을 선별해 맞춤형 관리에 나서게 된다.
대상지역은 서울시 전역, 경기도 일부지역 ·부산 일부지역, 세종 행복도시 등이다. 따라서 조정 대상지역에서는 전매제한기간 강화, 재당첨 제한 및 1순위 제한이 시행된다. 과도한 단기 투자수요를 억제할 뿐 아니라 실수요자의 당첨 기회를 확대할 것으로 기대된다.
전매제한 기간을 보면, 과열 정도에 따라 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정된다. 수도권 민간택지지구 중 서울 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 경기 과천지역은 현행 6개월에서 소유권이전등기시까지로, 강남 4구를 제외한 나머지 21개구와 경기 성남지역은 1년 6개월로 전매제한기간이 늘어나게 된다.
공공택지에서는 서울, 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 화성(동탄2에 한함), 세종지역에 분양되는 주택은 소유권이전등기시까지로 전매제한기간이 조정된다. 다만 그랜밸트 해제지역에 들어선 공공분양주택은 주변 시세에 따라 최소 3년, 최대 6년으로 전매를 제한받는다.
또한 조정 대상지역에 청약할 경우 ▲세대주가 아닌 자 ▲5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자 ▲2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 1순위에서 제한된다. 여기에 조정 대상지역 내 분양된 주택에 당첨된 세대원은 재당첨 제한 대상자로 추가된다.
국토부는 이번에 강화된 전매제한기간은 전매제한기간을 규정하고 있는 주택법 시행령 입법예고일인 3일 입주자모집 공고분부터 적용할 방침이다. 다만 1순위·재당첨 제한은 이르면 이달 중순 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 시행일 이후의 입주자모집 승인 신청분부터 적용된다.
무엇보다 국토부는 과도한 단기 투자수요를 관리하고자 중도금 대출 발급요건 강화, 2순위 청약신청 시 청약통장 필요, 1순위 청약일정 분리 등에 나설 방침이다.
이에 주택금융공사 내부규정에 따라, 조정 대상지역에서의 중도금대출보증 발급요건을 현행 ‘전체 분양가격의 5% 이상 계약금 납부’에서 ‘전체 분양가격의 10% 이상 계약금 납부’로 강화하기로 했다. 이를 통해 소자본을 활용해 분양계약을 마친 후 시세차익을 노려 분양권을 전매하는 단기 투자수요가 줄어들 것으로 국토부는 기대했다.
또한 앞으로 청약통장이 있어야 2순위 청약신청이 가능해질 전망이다. 현재 2순위 청약신청 시에는 청약통장이 없어도 청약신청금만 납입할 경우 신청이 가능했다. 다만 조정 대상지역에 2순위 청약신청을 할 경우, 청약통장을 소유해야 가능하게 됐다.
무엇보다 각 사업주체의 협조를 구해 1순위 청약일정도 분리할 예정이다. 현재 당해지역, 기타지역 구분 없이 하루에 1순위 청약을 접수받고 있으나, 조정 대상지역에서는 1일차 당해지역, 2일차 기타지역으로 1순위 접수를 분리해 운영할 계획이다.
이에 따라 당해지역에서 1순위 마감될 경우, 당첨가능성이 없는 기타지역은 접수를 생략해 청약경쟁률이 과도하게 부풀려지는 것을 막고, 착시효과로 인한 투자수요를 차단할 것으로 보인다.
국토부는 주택시장 안정을 위해 청약가점제 자율시행도 미뤘다. 당초 국토부는 내년부터 85㎡이하 민영주택에 대해 청약가점제를 지자체 자율적으로 시행토록 위임할 계획이었다. 다만 조정 대상지역에서는 자율시행을 유보하고, 가점제 적용비율을 40%로 유지키로 했다.
국토부는 이번 주택시장 안정적 관리방안에서 실수요자에 대한 금융지원을 강화하는 방안도 마련했다. 실수요자의 내 집 마련을 지원하고 LH 공공분양주택 수분양자의 중도금 부담을 경감할 수 있도록 지원을 강화한 것이다.
이를 위해 국토부는 무주택 서민 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 디딤돌 대출 등 정책 모기지를 차질 없이 공급할 계획이다. 또 시중은행이 취급한 대출채권을 주택금융공사가 매입해 유동화하는 적격대출의 한도를 2조원 증액해 필요 시 추가로 한도를 확대하는 등 실수요자를 지속적으로 지원할 예정이다.
중도금을 구하지 못해 계약을 포기하는 일이 발생하지 않으며, 분양계약자들의 이자부담도 줄어들 것으로 기대된다.
무엇보다 국토부는 정비사업 제도 개선과 청약시장 불법행위 근절 등을 추진해 주택시장의 투명성을 제고할 방안을 마련했다.
이를 위해 정비사업 제도를 개선해 경쟁입찰·용역비 공개 확대 등으로 정비사업의 투명성을 강화, 불필요한 비용 및 분쟁 발생을 최소화하고 무리한 사업추진을 방지할 계획이다.
구체적으로 경쟁입찰을 늘리고 용역비는 공개키로 했다. 현재 시공사‧전문관리업체 외의 대다수의 용역은 지명경쟁이나 수의계약으로 선정되며 정보공개의 범위도 ‘공사비, 이자’ 등으로 제한적인 실정이다.
하지만앞으로는 모든 용역은 원칙적으로 일반경쟁을 통해 선정토록 하고, 일정금액 이상의 용역은 조달청의 민간수요자 전자조달시스템사용을 의무화하도록 했다. 또한 지자체장이 조합별로 모든 용역비 정보를 공개하도록 의무화해 투명성을 높인다.
아울러 금품·향응 수수행위 신고를 활성화해 자진신고한 자에 대한 처벌을 감면하는 특례를 도입하고, ‘신고포상금제’를 신설해 정비사업 불법행위에 대한 신고를 활성화할 계획이다.
이밖에 정비사업 대출보증 요건을 강화해 무리한 사업추진을 방지하고, 조합 운영실태 점검에 나서 적정성, 법규 위반여부 등에 대한 집중점검도 실시할 계획이다.
특히 청약시장에서의 불법행위를 근절하기 위한 ‘청약시장 불법행위 상시점검팀’ 구성･운영하게 된다. 상시점검팀은 총괄팀, 실거래신고 조사반(다운계약 등), 불법청약 조사반(불법전매, 청약통장 등), 중개사법 조사반(떴다방 등) 등 총 4개반으로 구성된다.
이들은 관계기관 공조를 통해 위반사항을 적발해 지자체, 국세청 및 수사기관 등에 통보하는 등 엄정히 조치할 계획이다. 또한 ‘분양계약 실거래 신고제’가 시행되는 시점에 맞춰 아파트 각 가구별로 최초 분양계약부터 분양권 및 주택거래내역을 파악할 수 있도록 실거래가 시스템(RTMS)을 구축하게 된다.
국토부 관계자는 “맞춤형 청약제도 조정에 따른 시장영향 등 주택시장에 대한 모니터링을 면밀히 지속적으로 실시해 조정 대상지역 및 주택의 추가 또는 제외 여부 등을 검토하겠다”며 “주택시장의 동향과 지역별 지표 등을 정밀하게 분석해 국지적 과열현상이 심화되거나 주변지역으로 확산될 경우 ‘투기과열지구’를 지정하는 방안도 마련할 계획”이라고 말했다.
