本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 근저당권자가 유치권자를 상대로 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재확인을 구할 법률상 이익이 있는지
근저당권자, 유치권자 상대로 ‘유치권 부존재확인’ 가능
유치권으로 저가낙찰 위험시 부존재확인 소송 적극 검토해야
경매절차에서 유치권이 신고되면 저가로 낙찰이 되거나 매각 자체가 무산되는 경우가 생깁니다. 유치권자는 경락인에 대해 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치권의 목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있습니다.
때문에 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 인도를 받기 위해 필요한 비용만큼 입찰가를 낮추게 마련입니다.
근저당권자로서는 채권회수에 심각한 장애요소가 될 수 있습니다. 이러한 경우 근저당권자는 유치권자를 상대로 유치권의 부존재확인을 구할 수 있을까요? 가능합니다.
법원은 “저가낙찰로 인해 원고의 배당액이 줄어들 위험은 경매절차에서 근저당권자의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 원고의 이익은 단순한 사실상․경제상의 이익이 아닌 법률상 이익”이므로 유치권부존재확인의 소를 제기할 법률상 이익 있다고 보았습니다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결).
그런데 이 판결 사안은 유치권의 피담보채권이 전혀 없어서 유치권이 부존재한 사안에 관한 것이었습니다. 그렇다면 유치권 자체는 존재하는데 유치권의 피담보채권이 신고한 액수보다 적다는 점에 관한 확인을 근저당권자가 구할 수 있을까요?
유치권과 같은 담보물권은 불가분성(不可分性)이라는 성질을 갖습니다. 피담보채무의 범위에 따라 그 권리의 효력을 미치는 목적물의 범위가 달라지지 않는 특성입니다.
100만 원의 피담보채권으로 물건을 유치하고 있었는데, 피담보채권이 10만원으로 줄어들었다고 해서 유치권의 효력범위가 목적물의 10분의 1로 축소되지 않고 여전히 목적물 전체에 효력이 미치게 되는 것입니다.
이 점을 고려해 서울고등법원에서는 피담보채권이 일부라도 남아 있는 이상 유치권부존재확인을 구할 이익이 없다고 보았습니다(서울고등법원 2013. 11. 15. 선고 2013나13421 판결).
즉 유치권이 일정 액수를 초과하여서는 존재하지 아니한다는 청구에 대해 “이 사건 소송물은 유치권의 존부인데 유치권은 불가분성을 가지므로 피담보채무의 범위에 따라 그 존부나 효력을 미치는 목적물의 범위가 달라지는 것이 아닌 점 등”을 고려할 때 “유치권의 피담보채권의 구체적인 범위에 대하여 판단할 필요가 없으므로”, “공사대금채권이 변제로 전액 소멸하였음을 인정할 수 없는 이상” 근저당권자의 청구는 이유없다고 판시했습니다.
하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 “저가낙찰로 인해 경매를 신청한 근저당권자인 원고의 배당액이 줄어들거나 경매목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 매각 자체가 불가능하게 될 위험은 경매절차에서 원고의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 원고의 이익을 단순한 사실상․경제상의 이익이라고 볼 수는 없”고, 근저당권자는 유치권자를 상대로 “유치권 전부의 부존재 뿐만 아니라 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재확인을 구할 법률상 이익이 있고, 심리결과 피고가 유치권의 피담보채권으로 주장하는 금액의 일부만이 이 사건 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 일부 패소판결을 내려야 한다”고 해 서울고등법원 판결을 파기환송했습니다(대법원 2016. 3. 10. 선고 2013다99409 판결).
유치권으로 인해 저가낙찰의 위험이 있는 근저당권자로서는 유치권자를 상대로 유치권의 부존재확인을 구하는 소송을 적극적으로 검토할 필요가 있다고 하겠습니다.
