결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다. 이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 매주 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 법무법인 열림의 대표변호사이자 아주대학교 법학전문대학원의 겸임교수로 상속, 이혼, 부동산 등의 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / 법무법인 열림 / legallife@naver.com
■ 임대차 존속기간
‘임대차 최장 존속기간 20년’ 민법 제651조 위헌판결 후 삭제
향후 체결되는 임대차 계약에서는 ‘존속기간 제한은 없다’
2016년 1월 6일 삭제되기 전의 민법 제651조는 ‘임대차존속기간’이라는 표제 아래 ‘①석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다. ②전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.’라고 규정하고 있었다.
그런데 이러한 조항과는 달리 현실에서는 20년을 넘는 임대차계약이 종종 행해져 왔는데, 이러한 장기 임대차 계약은 특히 대형건축물을 지어서 쇼핑몰 운영회사에 임대하는 경우에 많이 발생해 왔다.
이와 같은 경우 임대인인 건물주 입장에서는 토지구입비 및 건설비용의 회수를 위하여 20년이 넘는 장기간의 임대차 계약을 원하고 임차인은 일단 계약을 성사시키기 위해 그러한 요구에 응하게 되어 계약이 성사되나, 소핑몰이 오래될수록 노후화되어 재인테리어비 등 유지비용이 늘어나고 예전만큼 장사가 되지 않게 되면 임차인 입장에서는 임대차 계약을 중도해지하고 싶은 욕구를 느끼게 된다.
이러한 이유로 임차인이 20년을 넘는 임대차 계약이 민법 제651조를 위반하여 무효라는 소송을 내는 경우가 종종 있었는데, 그동안 대법원은 일관되게 민법 제651조를 강행규정으로 해석하여 임차인의 주장을 인정해 준 바 있다.
“민법 제651조 제1항은 그 입법취지가 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있는 점 및 약정기간이 20년을 넘을 때는 그 기간을 20년으로 단축한다는 규정형식에 비추어 볼 때, 위 규정은 개인의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정이라고 봄이 상당하며, 민법 제651조 제1항이 민법 제652조에 포함되어 있지 않다거나, 임차물이 견고한 철근콘크리트 건물이고 임대인이 임차인으로부터 관리비를 징수하면서 임차물을 관리하고 있다거나, 민법 제651조 제1항이 제정될 당시에 비하여 현재 건축기술이 발달하여 건물이 훨씬 견고해졌다는 사유만으로 달리 해석할 것은 아니다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다19961 판결).”
그런데 6층짜리 역사건물을 30년간 임대료 750억원을 선납하고 임차한 임차인이 임대인을 상대로 20년을 넘는 임대차 부분은 무효라고 주장하면서 20년을 초과한 기간에 대한 선납임대료에 대한 부당이득반환청구를 한 사안에서, 1심에서 임차인의 주장이 인용되자 2심에서 임대인은 민법 제651조 제1항에 대하여 위헌법률심판제출신청을 하였던 바, 이 신청을 2심 법원이 받아들이지 않자 그 임대인이 2011. 9. 22. 직접 헌법재판소에 헌법소원심판을 청구했다.
헌법재판소는 “이 사건 법률조항은 입법취지가 불명확하고, 사회경제적 효율성 측면에서 일정한 목적의 정당성이 인정된다 하더라도 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다(헌재 2013. 12. 26. 선고 2011헌바234).”라고 판시하면서 민법 제651조 제1항에 대하여 위헌 결정을 했다.
위와 같은 헌법재판소의 결정을 반영해 올 1월 6일 개정된 민법은 제651조를 삭제했으므로 향후 체결되는 임대차계약은 그 기간의 제약이 없으며, 기존에 체결된 임대차계약 또한 헌법재판소의 위헌결정의 효력에 관한 대법원 판례에 따를 경우 향후 분쟁이 되는 경우 20년을 초과한 기간도 유효성이 인정된다는 점도 참고 바란다.
