토지의 효율적 이용과 유지를 위하고 나아가 국토의 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그럴만한 우려가 있는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정해 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정한다.
국토해양부장관이 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의전에 미리 시·도지사 및 시장·군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.
국토해양부장관이 허가구역으로 지정한 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 사항을 공고하고 그와같은 내용을 시·도지사에게 통지해야 하며 통지를 받은 시·도지사는 지체없이 그 공고내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장과 시장·군수 또는 구청장에게 통지해야 한다.
또 통지를 받은 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 이를 7일 이상 공고하고 그것을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 해야 한다. 허가구역의 지정에 대한 효력은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일후에 발생한다.
국토해양부장관은 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장으로부터의 허가구역의 지정해제 또는 축소 요청이 이유있다고 인정되는 때에는 지체없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다.
그와같은 규정은 해제 또는 축소의 경우에도 준용한다. 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권 및 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.
허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 같은 과정이다. 그러나 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려해 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 허가를 요하지 아니한다.
그와같은 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획·취득자금 조달계획 등을 기재해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.
이 경우 토지이용계획, 취득자금의 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 국토해양부령으로 정한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획의 변경이 있는 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장·군수 또는 구청장에게 그 변경사항을 제출할 수 있다.
시장·군수 또는 구청장은 허가신청서를 받은 때에는 일정한 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고 신청인에게 ‘허가증’을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지해야 한다.
그러나 선매협의의 절차가 진행중인 때에는 위의 기간 이내에 그 사실을 신청인에게 통지하여야 한다. 관련 기간이내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의 사실의 통지가 없는 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음날에 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 신청인에게 허가증을 교부해야 한다.
허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 효력을 발생하지 아니하고 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 시장·군수 또는 구청장은 허가신청을 받았지만 일정한 사유가 발생한 경우라면 허가를 해서는 안된다.
예컨대 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 자기의 거주용 주택용지로 이용하는 것이 아닌 경우, 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것이 아닌 경우, 허가구역안에 거주하는 농업인·임업인·어업인이 허가구역안에서 각 영역의 업을 행하는 것이 아닌 경우 등이다.
따라서 토지를 구입하려는 주체는 토지거래의 허가를 받아낼 수 있는지를 충분히 검토해야 경제적 손실을 입지 않을 것이다.
