부동산 실전 경매 수업을 하는 중에 상담해 오는 사기 부동산을 매입하게 되는 사례들이 거의 비슷하고 너무나 단순한지라 실로 안타까움을 금할 수 없다. 주로 기획 부동산의 텔레마케팅을 통한 소위 ‘개발지 투자’라는 미명의 330㎡-660㎡의 임야를 이천만원에서 사천만원 정도의 금액에 매입한다.
잘 알지 못하면 주변의 전문가에게 자문을 구하면 금방 사실을 확인 할 수 있을 터인데, 남편 혹은 아내 몰래 매입하거나, 순간적인 욕심의 결과로 덜컥 잔금을 치르고 등기를 하게 된다. 요즈음은 다단계 형식으로 가까운 지인의 권유를 받아서 매입하는 경우도 있다한다.
물론 소개하는 지인도 한, 두 필지를 미리 사 두고, 주변에 권하는 한편 일정의 수고비를 받을 욕심에 본의 아닌 영업사원이 되는 경우이다.
심지어는 1/10 혹은 1/20 의 지분 등기도 불사하는데, 매입하는 부동산 초보자는 실제 부동산에 대한 지식이 거의 없다시피 한 수준들이라 더욱 놀라게 된다. 농림지역이나 관리지역의 구분은 물론 면적, 위치, 입지 등에 관한 지식도 전무한 상태이다. 다만 사두기만 하면 3년 만에 몇 배 오른다는 사탕발림을 그렇게 쉽게 믿는 순수파이기도 하다.
전부는 아니겠지만 소위 ‘기획부동산’ 의 물건들의 원가는 매도가격의 5분의1 정도에 불가하다 하나, 실제 매도는 거의 불가한 토지들이 대부분이다.
유명 일간지를 통한 각종 건축물 오피스텔, 근린상가, 호텔분양의 경우는 그나마 수익성에 대한 통계치나 회사가 보장해 준다는 단서가 붙어 있어서 조금 낫기는 하지만 그조차 확실한 수익이 100% 보장되는 것은 아니다. ‘경기가 좋지 않아서’ 라는 변명이 우선되고, 주변이나 그 지역에 같은 종류의 건축물이 많이 들어서게 되면 ‘수요와 공급’의 불균형으로 인한 투자 손실을 입게 되는 것이다.
영업이나 사기성 부동산은 이제 많이 인식이 되어서 조금씩 조심은 하는데, 부동산 업자들은 늘 새로운 기획과 계획으로 순진한 예비 복부인들을 울리고 있다.
한편으로는 지나치게 믿어버리는 경우가 문제가 된다. 소위 ‘묻지 마 부동산’에 비밀스럽게 투자하는 경우도 있다. 개발계획이나 아파트 건축 계획이 있으나 극비리? 에 진행되는 관계로 절대 소문내거나 물어보아서는 곤란하다는 소개자의 그럴듯한 감언이설에 덜컥 걸리는 투자자인데, 필자에게 어느 시점에 매도하면 좋을지 자문을 구하는 지라 확인해 보니‘ 맹지에다 묵전이고 용도지역도 맞지 않는 전혀 쓸 수 없는 토지들 이었다. 물론 구입한 투자자는 앞의 용어를 전혀 이해하지도 못하는 정도였다.
이런 사례에 비하면 법원경매 부동산은, 적어도 채권은행의 감정과 법원감정을 거친 비교적 안전한 물건이라고 할 수 있다. 다만 수익 종목을 고르기 위한 다음 몇 가지는 숙지하여야 한다.
첫째는 부동산 시장의 흐름과 관심 있는 지역에 관한 정보를 잘 알고 있어야 한다. 둘째는 관심물건과 지역의 시세 정보를 확실히 짚어 보아야 한다. 법원 감정서의 가격을 무조건 다 믿어서는 곤란하다는 것이다. 셋째는 대상 부동산을 실수요로 할 것인지 투자 대상으로 할 것인지를 정하여 두고 지역과 입지 및 물건의 종류 선택에 대한 구체적인 계획을 세워야 한다. 단순한 시세차익 보다는 임대 수익과 시세 차익을 겸한 투자 계획이 현재 가장 두드러진 방법이다. 물론 개발 가능성과 주변의 흐름도 면밀히 살펴보아야 한다.
아파트, 다가구, 다세대 주택, 근린상가, 근린시설 등의 건물이나 소규모 공장, 축사 등 환금성을 갖춘 종목 선택을 하여야 함은 물론이다. 토지는 국토이용계획이나 농지법, 산림법 등 공법과 규제사항을 먼저 공부하고 지역 선택을 하여야 한다.
<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>
