[국토일보 김준현 기자] 국토교통부가 2020년 표준단독주택 공시가격(안) 열람 착수에 앞서 17일 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표했다.

국토부에 따르면 2019년 가격공시를 통해 전반적 현실화율을 일부 상향하고 공시가격 불균형 해소조치를 취한 바 있으나, 여전히 유형별 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮다는 입장이다. 또 고가주택의 공시가격 현실화율은 일부 초고가 단독주택을 제외하면 여전히 낮은 수준에 머물고 있는 것으로 나타났다.

2020년 공시가격은 엄밀한 시세평가를 토대로 공시가격 현실화율을 고가공동주택 공시가격 조기 현실화 등 가격대별 차등제고해 추진한다. 전반적 현실화율 상향과 함께 그간 지속된 고가-중저가 부동산간의 공시가격 역전현상을 폭넓게 해소한다는 기본원칙 아래 추진된다는 방침이다.

이를 위해 실거래가, 감정평가 선례, 각종 가격통계 자료 분석 등을 통해 올해 중 시세변동분을 공시가격에 충실히 반영하고, 해당 부동산의 가격과 현재 시세 반영수준을 고려한 현실화율 제고분(a)을 적용해 공시가격을 결정할 예정이다.

우선 공동주택 현실화율 제고대상은 중저가(시세 6억원 미만)에 비해서 현실화율이 낮은 시세 9억원 이상의 공동주택으로 하되, 이들 주택 중 2019년 현실화율이 일정한 수준에 미달되는 경우에만 현실화율 제고분(a)을 적용한다.

고가공동주택 조기 현실화를 통한 공시가격 공정성 강화를 위해 가격이 높고 현실화율이 낮을수록 제고 폭을 확대해 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 하되, 지나친 공시가격 급등이 없도록 a의 상한을 두어 산정한다.

단독주택은 공동주택과 같이 시세 9억원 이상에 대해서 현실화율을 제고하되 제고대상은 2019년 현실화율이 55%에 미달되는 경우로 하고, 현실화율 제고 수준은 55%로 하되 a의 상한을 둬 가격급등을 방지하는 방식을 공동주택과 유사하게 한다.

토지는 영세업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 2019년 기준 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년 내에 70% 수준에 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다.

국토부는 이같은 현실화율 제고방식을 적용할 경우 2020년 가격공시를 통한 부동산 유형별 현실화율은 2019년 대비 공동주택은 68.1%에서 69.1%, 표준단독주택은 53.0%에서 53.6%, 표준지는 64.8%에서 65.5% 수준으로 높아질 것을 전망하고 있다.

공시가격 신뢰성 제고관련 주요 방안도 발표됐다. 표준-개별주택간 변동률 격차 과다, 단독주택 공시가격 역전현상 등 문제를 개선하기 위해 공시가격의 산정기준과 절차를 객관적이고 합리적으로 개선한다.

개별부동산 가격 산정에 적용되는 비교 표준부동산 선정 기준을 구체화해 시·군·구 담당자가 임의로 낮은 가격의 표준부동산을 선정하지 못하도록 공시가격 산정기준도 변경한다.

공동주택 단지 내에서 공시가격 차이를 결정하는 층·호별 효용비 산정기준을 업무요령에 반영해 객관적인 가격산정도 추진한다.

주택에만 규정된 공사비율 기준을 2020년 공시부터 페지하는 등 관행에 따른 단독주택 공시가격 역전현상을 점진으로 해소한다. 이는 2019년 공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용해 공시가격을 결정하는 방식으로 개선됨에 따라 주택 공시비율을 존치할 필요성이 없어졌기 때문이다.

앞으로 공시가격의 시세반영비율(현실화율)은 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향할 계획이다.

아울러 공시가격 산정·평가과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화된다.

감정원은 조사자-지사장-총괄부서에 이르는 단계별로 철저한 검증책임을 부여하고, 오류에 대해 공동책임을 부과한다.

감정평가법인은 법인 차원의 검증 절차를 의무화해 감평법인 책임성을 강화하고, 성과평가를 토대로 공시물량 배정을 차등한다. 또 지자체가 산정을 담당하는 개별주택과 개별토지에 대한 공시가격 지도점검을 강화하는 등 검증절차를 내실화한다.

공시가격 산정에 있어 조사자의 자의성을 최대한 배제하고, 오류발생을 사전에 예방하기 위한 산정시스템 개선도 병행한다.

부동산 특성조사 시 GIS 정보를 자동으로 연계하여 가격산정의 정확성을 제고하고, 공시가격 오류 자동검증시스템을 구축한다.

우선 개별부동산의 공시가격 산정시스템에 대한 기능보강을 선행하고 표준부동산 가격산정시스템과의 통합도 추진한다.

기타, 조사자의 자의적 판단을 최대한 배제하고, 객관성을 높이기 위해 표준화가 용이한 공동주택부터 대량산정모형을 단계적 도입한다.

‘깜깜이 공시’ 논란을 해소하기 위해 공시 관련 정보공개 확대 등 공시운영의 투명성도 강화한다.

2020년 공시가격 확정(’20.4월) 이후, 가격대별 현실화율 등 공시관련 통계를 공개하고 향후 공개범위 등을 지속적으로 확대한다.

아울러 공시가 결정을 위한 시세산정에 사용되는 기초자료(부동산 특성, 실거래가, 시세정보 등)를 공개하는 시범사업을 실시하고, 이의신청 검토내역, 중앙부동산가격공시위원회 회의록 등 공시 관련 자료도 함께 공개해 공시가격 결정과정의 투명성을 제고한다.

앞으로 공시가격 현실화정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 현실화 로드맵도 내년 중 마련된다.

그간 공시가격의 현실화 필요성에 대한 많은 문제제기가 있었으나 중장기 로드맵의 부재로 공시가격 예측 가능성이 떨어지고 현실화 제고방식에 대한 불투명성 논란이 있었던 것이 사실이다.

국토부는 2020년 공시가격 현실화율 제고방안 공개를 계기로 사회적 공론화 과정 등을 거쳐 내년중 로드맵을 발표할 계획이다.

로드맵에는 최종 현실화율 목표치, 목표 현실화율 도달기간, 현실화율 제고방식 등이 종합적으로 담길 예정이며, 전문기관의 연구용역, 관계부처 TF 운영, 공청회, 중앙부동산가격 공시위원회 심의 등 충분한 의견수렴을 거쳐 확정된다.

국토부는 현재 국회에서도 공시가격 현실화 계획 수립을 위한 법적 근거를 담은 부동산공시법 개정(안)을 논의 중에 있는 만큼, 조속히 로드맵 마련을 위한 제반절차에 착수하여 ’21년 공시부터 적용해 나간다는 방침이다.

국토부는 ’20년 가격공시 방안에 따라 산정된 공시가격은 오는 18일 표준단독주택 소유자 열람 및 의견청취 절차를 시작으로 순차적으로 결정 공시할 예정이다.

‘20년 표준단독주택 공시가격(안)은 전년 대비 전국 4.5% 상승한 것으로 집계됐으며, 서울(6.8%), 광주(5.9%), 대구(5.8%) 순으로 높게 상승했고, 제주(△1.6%), 경남(△0.4%), 울산(△0.2%)은 소폭 하락했다.

공동주택 공시가격에 대한 소유자 열람은 내년 3월 12일부터 시작될 계획이며, 결정공시는 4월 29일 이뤄진다.

국토부 관계자는 “공시가격 신뢰성 제고방안을 차질없이 추진하여 현실화율을 흔들림없이 높여 나가면서, 공시가격 산정의 정확성, 객관성, 투명성을 강화해 신뢰할 수 있는 공시제도 운영이 될 수 있도록 만전을 기하겠다“고 밝혔다.