“투자 전문가시대…‘실전강좌’로 돌파”

땅 손수 투자 ‘토지 전문가’ 명성
지구환경 우선 효율적 개발 일조
내재가치 따져 장기 투자 바람직

국내 처음으로 지난 2005년부터 ‘토지전문가과정’을 개설, 건설업계에 잔잔한 파문을 던지고 있는 ‘공간과토지연구소(http://cafe.daum.net/spaceland)의 원구연 소장.

원 소장은 부동산, 특히 토지의 내재가치 분석 능력과 부동산시장 흐름에 대한 감각 습득에 중점, 전문교육강좌를 이끌어 업계가 공인하는 진정한 실전 토지전문가로서 명성이 자자한 화제의 주인공.

건국대 부동산대학원 석·박사학위에다 CCIM, CIPS, CPM, 관리분석사를 비롯 부동산 관련 전문자격을 취득, 실전에 강해 미국의 공인중개사협회를 비롯 국제부동산전문가협회 등 4개 국제협회 정회원이기도 한 원 소장은 세계가 공인한 부동산박사로 정평.

 실제로 전문가만의 지식과 조언이 함께 한 확실한 투자로 개개인 본인 명의 토지를 소유하는 꿈을 이루는데 일조를 하고 있어 건설인으로부터 존경받는 산 인물.

기자는 강남 역삼동의 공간과토지연구소 사무실을 찾기까지 뜸을 많이 들일 수 밖에 없었다. 오래 전부터 ‘속세’를 떠나 한사코 인터뷰는 사양한다는 원 소장의 고사를 뿌리치고 인터뷰 약속을 받아내기가 어려웠기 때문이다.

지인을 통해 ‘매파’를 여러 번 보내 겨우 일궈낸 그와의 첫 대면 인상은 한마디로 학구적인 ‘카리스마’가 물씬 풍겼다.

부동산 정책에서부터 공법에 이르기까지 학자로서의 그의 거침없는 소신과 학풍, 나아가 귀에 속속 박히는 조리 있고 명쾌한 부동산 해법을 시원스레 들을 수 있었다. <편집자 주>

“토지와 공간의 개발은 지구환경을 우선으로 한 토목과 건축학이 어우러진 사실상 종합예술이라 할 수 있습니다. 때문에 토지의 효율적인 개발이 무엇보다 막중합니다. 복잡 다변한 정책에다 앞을 내다보는 부동산시장 흐름을 제대로 파악, 이를 체계적으로 성사시켜 최종 작품을 일구는 것은 전문적인 공부를 다각도로 끊임없이 한 자만이 가능하다고 봅니다.”

실전 토지개발 및 부동산투자를 위한 원 소장의 소신은 확실했다. 부동산 전문가시대를 맞아 실전강좌를 통하거나 발품을 팔아 자신만의 노하우를 손수 습득한 부동산전문가의 중요성을 먼저 주문했다.

“눈에 보이는 땅이지만 모두가 같은 성격을 가진 것은 절대 아닙니다. 개발을 전제로 한 그 땅의 내재가치에 최우선을 둬야 합니다.” 

그는 튼튼한 기초기식을 쌓는 것이 먼저이고 제대로 된 전문가와 컨설팅 후 투자해야 성공투자로 직결된다고 강조했다.

이어 그는 몇 년 전부터 바람이 불기 시작한 ‘소액으로 몇 억 만들기’ 부동산 및 금융 ‘재테크 열풍’도 따지고 보면 전문가시대가 이미 도래했음을 반증하는 것이라고 언급.

“재테크 성공자들의 노하우는 부동산 재테크 강좌 참석, 관련 동호회 가입, 발품 팔기실전 경매 투자 등 자신만의 노력으로 부자가 된 케이스로 볼 수 있습니다. 이렇듯 ‘토지 투자 대중화’가 활짝 열리는 추세라 이젠 투자자들의 생각도 점차 바뀌고 있습니다.”

부동산, 특히 토지 재테크 성공자 그들만의 노력과 방범은 아주 다양하지만 이젠 소액투자자들도 부동산 전문 컨설턴트를 필요로 하는 시대임을 그는 거듭 밝혔다.

개발예정지 발표에 임박해 임야 등을 저가 매입한 후 고가로 판매하는 ‘기획부동산’의 출현에 대해 그는 “땅값을 올리는 주범으로 철저한 법적 응징이 필요하다”는 입장이다.

원 소장은 단지 중장기 국토개발계획안에 담긴 도로 개설 등 미래 내적가치를 간파하는 등 전문가 다운 예측정보를 활용, 장기적 안목에서 지혜롭게 토지에 투자하는 것은 장려돼야 한다는 견해를 밝혔다.

토지시장 정보에 대한 특수층의 특혜시대는 지났기 때문에 건설정책당국도 토지에 대한 투기와 투자의 개념을 명확히 해 제도적으로 뒷받침해 줘야 장기 토지투자가 활성화 된다는 것이다.

사실상 전국 사유지의 71%, 총 토지가액의 47%를 상위 5%가 독점하고 있는 현실에서 아직까지도 전국 3가구 중 1가구는 땅을 한 평도 갖고 있지 못한 실정을 감안할 때가 이젠 됐다고 보고 과감한 정책의 전환이 필요하다고 강조.

그는 ‘토지는 당연히 거액 투자’라는 고정관념 때문에 서민들은 투자액이 적고 따라서 환금성도 적은 주거용 부동산에 집중 투자하고 있는 현실적인 ‘물꼬’를 틀 시점이 아니냐고 반문하기도 했다.

“부동산정책의 부재가 아쉽습니다. 지난해까지 온갖 ‘독성’ 정책을 다 쏟아냈으니 부동산경기가 ‘경기’를 하고 있는 현실입니다. 이의 해법으로는 특히 도심재개발의 경우 인구밀도가 높은 지역은 고밀도 개발를 통해 해결하는 방향으로 나아가야 한다고 봅니다. 그러면 도심재개발 등을 통한 건설시장 활성화에도 일조할 수 있다는 생각입니다.”

그의 뼈있는 건설정책에 대한 질타는 예리하다. 원 소장은 토지투자유망 후보군에 대해선 유휴지 등 농지의 개발은 되레 완화하고 환경을 우선해야 할 보호림 중심의 산지는 가급적 개발정책을 더욱 강화하는 방향으로 정책의 발상전환이 필요하다고 소신을 펴기도.
박기웅 객원기자 munsu77@empal.com 

■토지전문가과정 어떻게 열리나---

실전 투자 필수 코스 부동산 해법 제시

부동산 문제 전반적 이해 교육과정 자랑
특화분야 이론·실무 초점… 이수자 특전도

‘아카데미 공간과토지’가 지난 2005년 개원 이후 그동안 모두 7기 과정을 배출한데 이어 오는 25일 개설하는 ‘제8기 토지전문가과정’은 종합적인 실전투자를 준비하고 있는 건설 및 관련인들의 투자가치 파악을 위한 필수적인 코스.

“우리나라 소시민이 평생 토지투자 거래는 몇 번에 그치고 있다. 일생 중 그 몇 번의 투자 기회를 위해 세상의 흐름을 보는 눈과 자신만의 냉철한 분석력과 감각을 길러 때를 기다리고 기회를 잡아야 확실한 것이 될 수 있다.”

이영숙 ‘공간과토지’ 원장은 이 강좌에 대해 이 같이 밝히고 부자가 되기 위한 준비과정을 착실히 준비해 간다면 노력한 대가는 반드시 이뤄진다며 수강을 당부한다.

‘진정한 부자는 토지에서 나온다’는 말을 자주 하는 이 원장은 ‘성공을 하기 위해선 대가를 분명히 치뤄야 한다’는 원칙이 여기서도 반드시 적용된다고 단언.

―교육 특징은.
▲이 과정은 부동산 문제에 대한 전반적 이해와 함께 특화분야에 대한 이론과 실무지식 습득에 포커스를 맞추고 있다. 특히 차별화된 전문가과정을 개설, 실전에 강한 진정한 실력 배양 기회를 제공한다.

부동산업계의 새 지평을 열어 보다 전문적이고 미래지향적인 업계와 학계의 발전을 주도하기 위해 인재의 발굴 및 육성도 주목적이다.

이 원장은 “이 프로그램을 통해 부동산에 관한 법률적, 경제적, 기술적 분야 등 제반 지식을 습득해 부동산의 효율적인 개발, 이용, 관리를 담당할 수 있는 ‘토지 등에 관한 부동산 전문가’로 거듭나길 바란다”고 8기 강좌 예비수강생들에게 메시지를 전했다.

―교육 과정은.
▲11주 동안 일과 후 직장인을 중심으로 진행되며 매주 수·금요일(19:00~22:00) 2회씩 오는 9월 17일까지 모두 66시간이다.
장소는 서울 강남 교대역 12번 출구 ‘아카데미 공간과토지’ 강의실이며 모집인원은 접수 선착순 60명. 건국대 부동산대학원 졸업 및 이 대학원 부동산학 박사과정을 수료, 세계적인 토지전문가 원구연 박사가 주임교수다.

수강대상엔 별다른 제약은 없다. 토지 등 부동산에 관심이 있는 누구나 가능하다. 특히 건설사, 개발회사, 분양대행사, 리모델링, 공인중개사, 분양 상담사 등이 주축이다.

또 현재 부동산업에 종사하는 개인 사업자 및 법인회사의 임직원, 건설 담당자, 해당 공무원,공공기관 종사자 등도 최근 사회 각계각층의 ‘재교육 열풍’으로 러시를 이루고 있다.
이수자에 대한 특전으로는 아카데미 수료증이 수여되고 인적 네트워크를 위한 동문회 조직 등 원우활동을 지원받는다. 또 세미나 및 특강을 통한 재교육도 실시한다.

―교육 목표는.

▲국토의 계획 및 이용에 관한 년차 보고서(제4차 국토종합 계획 포함)와 관련된 국토이용에 관한 정부정책의 방향과 의지를 이해하고 그 정책의 흐름에 따라 부동산 경제활동을 하는데 필요한 부동산 관련법규를 교육의 핵심내용으로 하고 있다.
이와 함께 부동산 공법 외 투자의사 결정에 도움이 될 수 있는 최소한의 부동산 경제·금융투자관련 지식 등도 실전습득 목표로 두고 있다.

―주요 교육 내용은.
▲토지이용계획 확인원 등을 포함한 지적공부 및 년차 보고서 등의 이해와 분석에 필요한 부동산 공법 관련법규 전반이 강의된다.
또 LTV(담보비율), DTI(소득비율) 적용 부동산 운영방법, 재무함수를 이용한 부동산 투자의사 결정방법, 부동산 투자대비 내부 수익률 및 현금흐름 알기, 펀드시장과 부동산과의 관계 및 투자위험요소 점검 등도 포함된다.

나아가 공법상의 리스크 및 투자 포인트 분석방법, 각각의 필지 단위로 토지의 내재가치 파악요령, 소규모 택지개발 실무습득, 부동산 정책수단으로서 세제와의 관계를 이해하고 투자전략 세우기, 부동산 투자 시 유용한 금융관련 Tips, 평가대상 부동산의 가치 추정방법 등도 실전과 함께 수강하게 된다.

이밖에 차입과 무차입 투자 수익률의 이해, 투자수익률 제고를 위한 차입규모 및 이자율 결정방법, 소자본의 투자실행 방법, 시장분석 및 가격변동 요인에 의한 매도.매수 타이밍 파악하기, 기타 부동산 투자분석에 유용한 공법 외적인 투자관련 지식 등이다.

―공개 강좌는.    
▲공개적으로 특강도 두 차례 연다. 특히 과정 개설에 때 맞춰 오는 25일엔 신정부의 부동산 정책 완화에 따른 ‘개발제한구역과 군사시설보호해제지역’에 대해, 그리고 27일엔 ‘개발제한구역과 그린벨트해제지역’에 대해 원 교수의 공개 특강도 실시된다. 문의 (02) 3471-7007.

박기웅 객원기자 munsu77@empal.com