정부가 토지주들과 개발이익을 공유하고, 원주민들의 재정착을 유도하며, 시장에 풀리는 토지보상금을 조절하기 위해 만든 ‘대토보상제도’가 악용되고 있다. 일부 시행사들이 정부의 현금보상(100%) 보다 높은 조건(110~120%)을 내걸며 지주(토지보상자)들을 유혹하고 있기 때문이다. 이들의 행태는 제도적 결함을 파고든 것으로, 서울권 신규 택지개발지구 및 3기 신도시 개발에 지속 이슈가 될 것으로 보인다.
시행사들은 개발사업 초기에 받는 현금보상자가 더욱 높은 금액으로 보상받기를 원하는 심리를 이용, 초기에 10~20%만큼 현금을 더 주겠다며 대토보상을 제안한다. 이후 법적 규제를 회피한 양도 행위 등을 통해 문제가 일어나지 않도록 사업을 진행한다.
이 방법은 LH를 상대로 한 보상 서류에서는 드러나지 않는다. 또한, 이러한 편법은 처벌·단속된적도 없다. 토지보상법 63조 3항에 따라 대토보상권리(채권)의 전매가 제한되고 위반시 대토채권은 현금으로 전환되며 용지를 공급받지 못하지만, 현재 LH의 대토보상관련 법적 규제가 없는 틈을 비집고 들어간 것. 아울러 입찰 경쟁에서 우량 토지를 확보하는 어려운 절차를 피하고, 사전에 대토채권을 매입해 토지를 확보하는 꼼수로도 활용된다.
현장의 시행사들은 버젓이 현금보상자를 대상으로 대토보상 설명회를 열고 현금보상보다 높은 110~120%에 대토보상권리를 사들이고 있다.
◆ 현장의 편법사례
최근 고양 장항지구, 강남 수서지구에서는 대토보상이 급증했다. LH에 따르면 장항지구에서는 대토보상으로 2천억원을 예측했으나, 3천억원이 넘는 대토신청이 들어왔다. 결국 한도를 초과하는 1천억원 만큼의 대토신청이 추첨을 통해 탈락·반려됐다. 대토보상이 부풀려지면서, 정작 토지의 미래가치를 누려볼 토지주들의 기회가 박탈됐다.
수서에서는 전체 토지보상금 대비 80%에 육박하는 대토신청이 몰렸다. 기존의 대토보상 신청자 비율은 20% 수준. 이 수치대로라면 현금보상이 20%에 불과해 시장에 풀리는 현금이 적어야 하지만, 실상 대토보상 대부분이 현금화된 것과 다름없다. 시행사가 대토사업관련 대출 등으로 자금조달 및 지급이 가능한 점은 편법 대토보상이 늘어나는 동력이다.
문제는 또 있다. 대토가 늘어나는 만큼 LH의 토지개발 이익은 줄어든다. 대토보상이 부풀려진 만큼 지분보유자가 늘어 LH가 입찰을 통해 수익을 얻지 못하고, 대토보상 법적 기준인 상한선의 토지금액으로 토지를 매각해야 한다. 결국 LH 개발지구의 수익은 낮아질 수밖에 없다.
또한, 대토개발사업 이익은 토지주들에게 가지 않는다. 대토를 통해 주인이 바뀌어 시행사의 주머니로 들어간다. 더구나 이 시행사들은 대토받은 토지채권을 또 다른 사업자에게 팔아 부가적인 이득을 노리고 있다.
관계당국은 사태를 모르고 있다. LH는 현금보상을 가장한 대토보상에 대해 각 지역 담당자들과 협의해 상황을 파악하겠다는 입장이며, 국토교통부는 이같은 편법행위를 전혀 인지하지 못했다.
◆ 3기 신도시 토지보상금 터진다
더 큰 문제는 3기 신도시다. 정부는 3기 신도시 개발에 대토보상제와 대토개발 부동산투자회사(리츠)를 적극 활용한다는 계획이다.
3기 신도시는 1,2기 신도시보다 서울에 가깝고, 광역교통계획까지 동시에 추진된다. 입지와 계획을 가늠할 때 사업의 성공이 예견된다. 이같은 조건은 시행사들에게 좋은 먹잇감이다. 더불어 천문학적 토지보상금이 시장에 풀리는 악영향이 야기된다.
익명의 업계 관계자는 “시행사들의 감언이설에 빠져 현금보상을 받으려는 대부분의 토지주들이 대토보상을 선택하고 있다. 나쁜 대토보상 사례가 발생하고 있는 것이다. 3기 신도시 보상이 시작되기 전 관계당국의 대토보상제도 개선이 시급하다.”라고 지적했다.
또한, “실상을 모르면, 인기 있는 택지에서 향후 미래가치를 기대하는 토지주들이 많아지는 것으로 볼 수 있다. 그러나 인기택지가 부족한 상황에서 시행사들은 대토보상을 활용한 미래의 사업시행권을 확보하고 있으며, 이 사업권을 편법적으로 양도하는 불법이 확대되고 있다.”고 덧붙였다.
