똑똑하게 사는 생활법률 상식

결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다. 이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 아이앤디법률사무소의 대표변호사이자 가사법 전문변호사로 상속, 이혼, 부동산 등 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / I&D법률사무소 / legallife@naver.com

■ 계약명의신탁자의 취득세 납부의무

‘계약명의신탁’ 명의수탁자가 계약당사자 돼 부동산을 매수하는 형태
계약명의신탁자는 사실상 취득자로 볼 수 없어 취득세 납부의무 없다

부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 따르면 ‘명의신탁 약정’이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(이하 ‘실권리자’라고 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임․위탁매매 형식 또는 추인에 의한 경우 포함)을 말하고, 명의신탁자란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자, 명의수탁자란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 각 지칭하는 용어이다.

대법원은 부동산 명의신탁을 3가지로 분류해 그 효력을 구분하고 있는데, 이는 ① 명의신탁자와 명의수탁자 사이에서만 명의신탁이 이루어지는 양자간 등기명의신탁 ② 명의신탁자와 매도인 사이에 매매계약이 체결되나, 등기만 명의수탁자 앞으로 이루어지는 3자간 등기명의신탁 ③ 명의신탁자는 자금만 부담하고, 외부적으로는 명의수탁자가 계약 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하고 명의수탁자 앞으로 등기이전이 되는 계약명의신탁의 3가지 종류가 그것이다.

이러한 3가지의 명의신탁 중 계약명의신탁에 있어서 명의수탁자 명의의 등기는 매도인이 선의인 경우(매도인이 명의신탁약정을 몰랐던 경우)에는 유효하고, 매도인이 악의인 경우(매도인이 명의신탁약정을 알았던 경우)에는 무효이다(부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제2항).

그런데 이와 같은 계약명의신탁에 있어서 명의신탁자가 사실상의 취득자로서 취득세 납세의무가 있는지 여부가 문제된 사안에서 대법원은, 『구 지방세법(2005. 8. 4. 법률 제7678호로 개정되기 전의 것) 제105조에 의하면 취득세는 취득세 과세물건인 부동산 등을 취득한 자에게 부과하고(제1항), 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 보도록 하고 있다(제2항). 여기서 사실상의 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다(대법원 1999. 11. 12. 선고 98두17067 판결, 대법원 2006. 6. 30. 선고 2004두6761 판결 등 참조). 그런데 계약명의신탁에 의하여 부동산의 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 이전한 경우 명의신탁자는 매매계약의 당사자가 아니고 명의수탁자와 체결한 명의신탁약정도 무효이어서 매도인이나 명의수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 갖지 못한다. 따라서 명의신탁자가 매매대금을 부담하였더라도 그 부동산을 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 명의신탁자에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않는다(대법원 2012. 10. 25. 선고 2012두14804 판결 참조).

한편, 명의신탁약정이 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지를 구별하는 것은 계약당사자를 확정하는 문제로서, 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 명의신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다고 보아야 한다(대법원 2013. 10. 7.자 2013스133 결정 참조).

소외인들은 명의신탁약정에 해당하는 이 사건 업무약정에 따라 직접 계약당사자가 되어 자신들 명의로 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하였음을 알 수 있고, 명의신탁자인 원고에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 위 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정도 보이지 않으므로, 이 사건 명의신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다. 따라서 명의신탁자인 원고가 그 매매대금을 사실상 부담하였다고 하더라도 이 사건 토지를 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 원고에게는 취득세 납부의무가 성립하지 않는다.

원심이 원고와 소외인들의 명의신탁관계를 3자간 등기명의신탁으로 전제한 것은 잘못이지만, 원고에게 사실상의 취득에 따른 취득세 납부의무가 성립하지 않는다는 이유로 이 사건 처분이 위법하다고 판단한 것은 결과적으로 정당하므로, 원심의 위와 같은 잘못이 판결 결과에 영향을 미쳤다고 할 수 없다(대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두28414 판결).』라고 판결했다.

결국, 계약명의신탁의 명의신탁자는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 이후에 명의신탁이 된 이상, 자신의 명의로 소유권을 회복할 수 있는 가능성이 없고, 매도인이 선의인 경우 소유권은 명의수탁자에게 확정적으로 귀속되고, 매도인이 악의인 경우 소유권은 매도인에게 귀속되는 것이어서 어느 경우에도 명의신탁자는 ‘사실상의 취득자’로 볼 수도 없기에 취득세 납부의무자가 되지 않는다는 점을 참고 바란다.