本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■분양이행을 한 주택분양보증인이 집합건물법상 하자담보책임을 부담하는지
“주택분양보증인, 하자담보책임 부담하는 것이 타당”
지난 23일 대법원 판시… 소유자 보호 위한 판결로 ‘의미’
아파트 등 주택을 분양하는 목적의 사업을 할 때는 분양보증을 받아 사업을 시행합니다. 분양보증은 주택도시보증공사(HUG, 구 대한주택보증)가 하고 있는데 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 잔여공사를 수행해 완공하거나(분양이행), 납부한 계약금 및 중도금을 환급해 줍니다(환급이행은 실행공정률이 80% 미만이고, 입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우에만 가능합니다).
그런데 주택분양보증인이 분양이행의무를 이행한 경우 주택분양보증인을 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’) 제9조 제1항에서 정한 집합건물을 건축하여 분양한 자에 해당한다고 볼 수 있는지 문제됐습니다.
서울고등법원은 주택분양보증인으로서 분양이행을 했더라도 분양자에 해당하지 아니하므로 하자담보책임을 구분소유자들에게 부담하는 것은 아니며 단지 분양보증계약에 기초해 하자보수에 갈음하는 손해배상책임만을 진다고 보았습니다(서울고등법원 2013. 7. 24. 선고 2012나28778 판결).
이 손해배상채권은 상행위에 기초해 취득한 상사채권으로 5년의 소멸시효기간이 적용된다고 보아 소 제기 당시 소멸시효가 완성된 사용검사 전 하자, 1~3년차 하자에 대한 청구를 기각했습니다.
그러나 대법원은 달리 판단했습니다.
주택분양보증인은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임져야 하고, 보증채무의 이행방법이 분양이행으로 결정된 때에는 해당 주택의 건축공사를 완료한 다음 사용검사 또는 사용승인을 받고 소유권보존등기를 마친 후 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주게 되는데, 이처럼 분양이행을 한 집합건물의 주택분양보증인은 비록 분양계약을 체결한 당사자는 아니지만 분양보증계약의 내용에 따라 주택 건축공사를 완료하고 사용검사 또는 사용승인, 등기 등 분양계약의 기본적인 사항을 이행하게 되므로, 집합건물을 건축하여 분양한 자에 해당한다고 보았습니다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2013다66287 판결).
사업주체가 해당 주택의 건축공사를 완료할 능력을 상실해 분양계약상의 주택공급의무를 이행하지 못한 이상 건물을 건축했다거나 그 분양을 완료했다고 볼 수 없으므로, 실제로 건축공사를 맡는 주택분양보증인으로 하여금 하자가 없는 안전하고 견고한 건물을 짓도록 유도하고 집합건물이 부실하게 건축된 경우 수분양자와 그로부터 건물을 양수한 구분소유자를 두텁게 보호하기 위해서 주택분양보증인을 하자담보책임을 부담하는 분양자로 보는 것이 타당하다고 판시한 것입니다.
수분양자와 구분소유자 보호를 위해 주택분양보증인을 집합건물법 제9조 제1항 소정의 분양자로 본 판결로서 의의가 있습니다.
