결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다. 이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 매주 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 법무법인 열림의 대표변호사이자 아주대학교 법학전문대학원의 겸임교수로 상속, 이혼, 부동산 등의 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / 법무법인 열림 / legallife@naver.com
■ 지상권(下)
지상권, 민법상 최단존속기간 제한 있으나 최장존속기간 제한은 없다
지상권 설정시 계약기간 약정 없으면 최단존속기간이 존속기간 된다
민법 제280조는 지상권의 최단존속기간에 대해서 규정하고 있는데, 이에 따르면 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 다음의 기한보다 단축할 수가 없고 이 기한보다 짧은 기간으로 지상권 약정을 하는 경우에는 아래의 기한까지 자동적으로 연장된다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
이와 같이 지상권의 최단존속기간을 법정하고 있는 것은 지상권자를 보호하기 위한 목적 외에도 지상권이라는 것이 타인의 토지에 건물·공작물 또는 수목을 소유하기 위한 권리이다 보니 지나치게 단기간 약정을 하게 되면 건물·공작물 또는 수목이 한참 효용가치가 있는 경우에도 이를 철거하여야 하는 사회경제적 손실이 발생하기 때문이다.
지상권 설정계약시 기간을 정하지 않은 경우에는 위 최단존속기간을 기간으로 하며, 지상권 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 15년을 최단존속기간으로 한다.
한편, 지상권의 존속기간이 만료하여 소멸하는 경우에도 건물·공작물 또는 수목이 현존하는 경우에는 지상권자는 지상권설정자에게 계약의 갱신을 청구할 수 있는데, 이 때 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다(민법 제283조).
이것을 지상권자의 갱신청구권 및 매수청구권이라고 하는데, 이같이 지상권을 갱신하는 경우에도 그 존속기간은 위 민법 제280조의 최단기간의 적용을 받는다.
지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 청구할 수 없는데(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결), 이와는 달리 법정지상권의 경우에는 별도 약정없이도 지료지급 의무가 있으며, 이 경우 지료는 당사자의 청구에 따라 법원이 이를 정하게 된다.
지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 경우에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있는데(민법 제287조), 이와 관련 대법원은 “지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있으나(민법 제287조), 지상권설정자가 지상권의 소멸을 청구하지 않고 있는 동안 지상권자로부터 연체된 지료의 일부를 지급받고 이를 이의 없이 수령하여 연체된 지료가 2년 미만으로 된 경우에는 지상권설정자는 종전에 지상권자가 2년분의 지료를 연체하였다는 사유를 들어 지상권자에게 지상권의 소멸을 청구할 수 없으며, 이러한 법리는 토지소유자와 법정지상권자 사이에서도 마찬가지이다(대법원 2014.08.28. 선고 2012다102384 판결).”라고 판시한 바 있다.
임차권의 경우에 임대인의 동의 없이는 임차권의 양도나 전대가 허용되지 않는 것과는 달리(민법 제629조), 지상권자는 지상권설정자의 동의 없이도 그 권리를 타인에게 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있으며(민법 제282조), 위에서 본 것과 같은 지상권의 최단존속기간, 양도권리 및 갱신·매수에 관한 규정은 강행규정이므로 사전에 지상권자와 지상권설정자 사이에 이보다 지상권자에게 불리한 약정을 하더라도 이는 무효이다(민법 제289조).
아울러, 임대차의 임차인은 필요비와 유익비의 상환청구권을 가지고 있는데(민법 제626조), 지상권의 경우에는 이러한 청구권이 규정돼 있지 않다. 다만, 필요비가 아닌 유익비의 경우에는 별도 규정없이도 부당이득반환청구권을 행사함으로써 마찬가지 효과를 볼 수 있다는 점도 참고 바란다.
