새로운 정부가 들어서면서 부동산시장 활성화를 위해 각종의 토지관련 규제완화 대책을 잇따라 쏟아내면서 토지에 투자하려는 사람이 많고 따라서 토지시장에 대한 관심을 갖는 투자자들이 부쩍 늘고 있다. 
토지는 그린벨트(green belt) 등과 같은 해묵은 규제에서 풀리면 활용가치가 높아지고 가격이 올라 투자전망이 그만큼 밝아지기 때문이다.
그렇지만 일반적인 투자자에게는 토지란 투자하기에 어렵거나 그림속의 떡에 불과한 경우가 많고 투자할 경우에도 조심해야 할 부분이 많다. 왜냐하면 토지거래허가제도가 엄연히 존재하고 또한 부재지주에 대한 양도세 중과 등으로 인해 토지시장의 입구와 출구가 모두 막혀 있기 때문이다.
현재의 토지시장은 출입문을 모두 걸어 잠근채 집안에서 잔치를 벌이고 있는 형국이다.
만약 굳게 닫혀져 있는 문을 열 수만 있다면 상당한 투자수익을 낼 수 있을 것으로 보인다. 그와같은 여지를 굳이 표현하자면 정부의 정책을 교묘히 이용하는 투자가가 많다는 것이다.
또 잠겨진 토지를 열 수 있는 방법이 다양하다고 볼 수 있다. 예컨대 토지의 거주지역 범위내가 아닌 외지인이 토지거래허가구역내의 토지를 합법적으로 취득하는 수법으로는 주로 법원의 판결이 동원된다.
서울시에 거주하는 어떤 토지투자가는 최근 토지거래허가구역인 경기도 안성시에 토지 4300㎡를 친구 2명과 사면서 명의는 전번 주인의 것으로 그대로 놔두었다. 그렇게 하는 이유는 명의이전 소송을 제기해 법원으로부터 실제의 토지주인은 현재의 주인인 사람으로 판결을 받아내기 위해서다.
재판을 할 경우 매도자가 법원의 출석요구에 불응하면 매수자가 자동적으로 승소하는 것을 이용한다.
국토해양부의 통계에 따르면 2008년 8월까지 경매를 포함해 법원의 판결로 이루어진 토지거래는 모두 1만5,000여 필지로 지난해 같은 기간의 1만2,000여 필지에 비해 크게 늘었다.
부재지주에게는 60%로 중과되는 양도소득세 부과의 규정도 무용지물이기 때문에 그와같은 것을 이용한다. 2008년 5월에 어느 토지투자가는 강원도 횡성군 삽교리 농지에 해당하는 전(田) 950㎡를 투자용으로 매입하면서 농지취득자격증명서의 신청서 취득목적난에 ‘주말영농체험용’으로 기재했다.
그가 투자용으로 농지를 취득하면서 주말영농체험용으로 용도를 위장한 것은 나중에 이 농지를 되팔 때 중과될 양도세를 줄이기 위해서다.
부재지주가 일반농지를 팔 때는 양도세 60%와 주민세 6% 등 모두 66%를 부담하는 등 중과되지만 주말영농체험용 농지는 구입시기와 양도금액에 따라 9∼36% 정도만 적용되는 관련규정의 내용을 이용한 것이다.
농림수산식품부는 지난해 도시민의 주말영농체험용으로 취득한 농지는 모두 5만6,400여건, 2,810㏊의 규모에 달한다는 발표를 했다. 이와같은 제도가 처음 도입된 2003년의 2만6,000여건, 1,554ha의 규모에 비하면 두배 가까이 증가한 셈이다. 까다로운 토지개발의 인허가 규제를 피하는 방법도 계속 나타나고 있다.
특히 경기도 용인시 등에서는 쪼개어서 허가받는 등의 편법이 성행하고 있다. 자연환경보전권역인 양지면의 어느 전원주택단지는 부지면적이 총 7만㎡로서 개발허가를 받기 힘든 토지이다. 왜냐하면 용인시의 규정상 부지면적이 5,000㎡를 초과할 때는 도시계획위원회 자문 등의 까다로운 절차를 거쳐야 하기 때문이다. 물론 해당 개발업체는 10여 차례에 걸쳐 부지를 5,000㎡ 이하로 나누어 별다른 문제없이 허가를 받아내었다.
그럼에도 불구하고 편법적인 토지거래 행위는 위험부담이 크기 때문에 투자자들은 극히 주의해야 한다. 예컨대 토지거래허가구역에서 법원판결을 통해 소유권을 이전받을 경우에도 계약서가 있기는 하겠지만 매도자가 “땅을 판 사실이 없다”고 막무가내로 주장하면 속수무책으로 당할 수 밖에 없고 이전받는 것이 어려울 수 있다.
주말영농체험용 농지는 토지거래허가구역, 토지투기지역 등에서 실수요로 인정받지 못하면 양도세가 중과된다. 규제가 늘면서 편법적인 투자 수법도 증가하는 추세이지만 당국에 적발될 경우 몇배의 과태료 등을 물어야 하기 때문에 투자자들은 가급적 피하거나 신중히 하는 것이 좋다.
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