고령자 맞춤형 주택수요·주택개량수요 증가
연령·신체적 특성 고려 주거지원 기준 마련해야
기존 주택 고령자전용 개조시 지원도 모색돼야

100세 시대를 앞두고 주택시장도 분주한 모습이다. 고령화사회에 진입하면서 주택시장도 급속도로 변화할 것으로 전망되고 있는 가운데 고령자 맞춤 주거정책 방향에 대한 논의가 활발하다. 국토연구원 이수욱 부동산시장연구센터장, 박천규 책임연구원, 최윤경 연구원은 최근 ‘국토정책 브리프’에서 주택시장의 변화에 따른 고령자 주거정책 마련이 시급하다고 밝혔다.

■ 2018년 고령화사회 진입
국토연구원에 따르면 우리나라는 2018년이면 고령사회로 진입한다. 65세 이상 고령인구가 점차 늘어나면서 본격적인 고령화사회로 접어들고 있기 때문이다. 통계청이 발표한 2010년 인구주택총조사 결과, 우리나라는 2010년 모든 시·도에서 65세 이상 고령인구 비율이 7%를 넘어섰고, 2018년 고령사회(14.3%), 2026년 초고령사회(20.8%)에 각각 도달할 전망이다.

고령인구는 2010년에 총 인구의 11%를 차지하는 545만명, 2020년에는 808만명(15.7%)으로 늘어날 것으로 보인다. 특히 15~64세 사이의 생산가능인구 중 35세 미만의 청년층 비중은 감소한 반면, 55세 이상의 고령층 비중은 증가하는 추세다.

또 전체 고령인구 중 65~75세 연령계층 인구 비중은 감소하나, 85세 이상의 초고령 인구 비중은 2010년 6.8%에서 2020년 10.0%로 증가할 전망이다. 65세 이상 고령 가구주는 2000년 173만 가구에서 2010년 309만 가구, 2020년 477만 가구로 증가할 것으로 예상된다. 연령별 1인 가구 비율도 20~30대 1인 가구는 감소한 반면, 65세 이상 1인 가구는 증가했다.

고령화에 따른 주택시장 여건도 크게 변화할 것으로 보인다. 먼저 도시지역 내 소형주택 수요가 증가할 것으로 전망됐다. 고령화가 빠르게 진전되면서 서울 등 수도권과 문화·의료시설이 잘 갖춰진 지방대도시로 고령인구가 집중될 것으로 예측된 것. 또한 1~2인 고령자 가구의 경우 주택규모를 축소하는 경향이 확산될 것으로 예상됐다. 지난해 4월 국토연구원 조사에 따르면, 60대 이상에서는 주택보유자의 약 15%가 소형으로 주택규모를 축소할 의향이 있으며 전체의 45%는 소형주택에 거주하기를 희망하고 있는 것으로 나타났다.

한편, 고령자 전용주택, 연령혼합 주택 단지 등 고령자 맞춤형 주택수요와 주택개량 수요도 늘어날 것으로 보인다.

고소득 은퇴자, 고령 다주택소유자 등에 의한 고령 민감임대사업자도 증가할 것으로 예측됐다. 안정된 노후생활을 지속하기 위해 상당수 고령가구주가 민간임대사업에 참여할 것으로 보인다는 설명이다. 국토연구원 조사에서도 연령이 높아질수록 현재의 임대주택을 처분하지 않고 유지하겠다는 응답이 더 높게 나타났다.

■ 고령자 맞춤형 주거지원 필요
국토연구원은 초고령사회에 대비한 고령자 주거정책 방향으로 연령과 신체적 특성을 고려한 주거지원 기준을 마련해야한다고 주장했다.

자립생활이 가능한 노인층 혹은 65~75세 노인층은 기존 커뮤니티에서 계속 거주할 수 있도록 고령자용 주택 개조에 대한 지원을 강화해야한다는 설명이다. 기존 주택을 고령자 전용 주택으로 개조할 때는 장기저리 융자 지원 및 역모기지와 연계해 노인전용아파트를 제공하고, 비영리단체로부터 가사·청소 등의 생활서비스를 제공받을 수 있는 노인집합공동주택 보급 등을 활성화해야한다는 얘기다.

자립생활이 어려운 노인층 혹은 76세 이상 노인층은 케어 서비스와 생활 안정 서비스를 함께 지원하고, 신체적으로 기능 장애가 있는 노인을 24시간 돌봐주고 도움을 주는 일상생활보호 주거시설 확충도 시급하다고 진단했다.

노인전용주택 건설기준 제정 및 적용 의무화도 강조했다. 신규주택은 무장애주택으로 공급하는 것을 단계적으로 의무화하고 특정 규모 이상의 단지는 노인의료시설 설치 등을 의무화해야한다는 것이다. 또 노인전용주택건설 기준과 관련한 인센티브 부여 등을 내용으로 기존 법제를 정비해야한다는 주장이다.

고령자 거주주택에 대한 주택개량 지원을 확대하고, 세대친화형 시범주택단지 보급도 추진해야 한다는 주장도 나왔다. 다양한 연령층과 고령자가 함께 거주할 수 있는 세대친화형 공동주택단지에 대한 건설기준을 마련하고, 젊은층 입주자에게 저리융자 및 세제지원 등의 인센티브를 부여하되, 공동거주 고령자에 대한 보살핌과 관찰 준수를 의무화해야한다는 설명이다.

부동산 자산을 활용한 다양한 금융상품 및 주택교환 시스템 개발의 필요성도 언급됐다. 주택역모기지 상품, 임대주택건설 금융상품 도입 등이 대표적인 사례다.

건강 수준별 고령자 주거지원 모형 구축도 시급한 것으로 나타났다. 노후 건강이 악화되더라도 공동주택 환경에서 장기요양서비스를 받으면서 생활하겠다는 의식이 점점 확산돼 가고 있기 때문이다. 고령자를 위한 주거지원모형은 각종 복지시설을 병설하는 공동주택을 모형으로, 건강 수준을 반영한 건축이 가능토록 건축규제를 개방적으로 운용할 필요가 있다는 설명이다.

한편, 국토연구원은 고령화의 진행속도가 다른 나라에 비해 빠른 우리나라는 외국의 3단계 발전모델을 2단계로 축소한 고령자 주거지원 정책을 준비해야한다고 강조했다. 노인복지법, 주택공급에 관한 규칙 등 각 영역별로 적용되고 있는 고령자 주거지원제도와 더불어 고령자 주거지원이 가능한 법령을 조속히 제정해야한다고 밝혔다.