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[전문가 긴급제언] 국토의 효율적 부동산 정책 방향정태식 (사)한국국유부동산연구원장
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승인 2018.03.26  08:12:01
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부동산 정책, 단기 아닌 장기적 대안 마련돼야

민유지·국유지 등 토지소유주체별 탄력있는 활성화 정책 시행 바람직
아파트 최고 50층이하 상향 물량 공급확대·후분양제 실시 등 필요

   
 

우리나라의 국토면적은 10만188km로 매우 좁은 국가이다. 그러므로 제한된 토지면적의 효율적인 활용방안은 항상 중요한 정책과제로 등장해 그동안 수많은 정책시행과 함께 시행착오를 겪고 있는바, 시대상황과 경제여건의 변동과 더불어 보다 새로운 시각으로 국토의 효율적 활용을 위한 다각적이고 심층적 연구가 절실히 필요한 시점이다.

우리나라 국토면적을 토지소유주 유형별로 점유비율을 살펴보면 아래 <표>에서와 같이 민유지가 51.7%, 국유지 25.0%, 비법인 8.0%, 공유지 7.7%, 법인 6.8%, 기타 0.8%를 차지하고 있다.

토지소유 주체별 특징, 경제적 활용도, 활용가능 방안을 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 국토면적의 51.7%를 차지하고 있는 민유지는 타 소유주체 보다 토지에 대한 경제적 활용도가 높다고 할 수 있으나, 우리나라는 토지에 대한 각종규제조치가 많아 선진국에 비하여 토지의 활용도 및 경제성이 높다고 평가하기 어려운 실정이다.

둘째, 국토면적의 25%를 차지하고 있는 국유지는 토지의 효율적 활용을 높이기 위한 여러 가지 실제적인 방안들이 넓게 산재해 있는 중요한 부문임에도 불구하고 정부 부처 간 이해관계 상충과 이기주의 만연 등으로 효율적인 활용방안 마련 시행이 어려운 입장이다.

즉 국유지는 정부에서 각 부처 소관별로 관리하고 있으므로 부처의 이기주의를 방지하기 위하여 행정목적으로 사용하는 행정재산과 행정재산 외에 일반재산으로 나누어 토지 활용을 모색하고 있으나, 관련부처의 행정재산은 활용가치가 없어도 현행유지를 고수하고 있어 토지의 효율적 활용재고에 장애가 되고 있다.

이에 정부는 금년 중에 유휴국유지를 찾기 위해 국유부동산실태조사를 할 계획이라고 하고 있으나 관계부처 간의 보호 장벽이 높아 행정재산 토지를 일반재산 토지로 전환하여 내놓을지 의문이 된다. 그리고 동 업무에 전문가가 전무인 현 상태에서 기획재정부의 국유지실태조사를 통하여 위장된 행정재산의 토지를 찾을 수 있을지 막연하다. 이는 국유지에 대한 각 부처 변칙 활용 전문가가 없고 조사 자체도 비전문가(알바생) 활용으로 이에 대한 대안 강구 마련이 요청된다.

셋째, 비법인의 토지는 7,971 km인데 그중 종중소유가 6,566km로 국토면적대비 점유율이 8.0% 인데 실제 토지 활용도는 미미한 것으로 평가되고 있다. 이는 그동안 집단 성씨들의 마을 공동 거주생활에 대한 풍속도가 점점 퇴색하여지는 현 상황에서 종중토지에 대하여 활용대안이 필요하다는 점을 시사한다. 종중토지는 현재 비법인으로 토지를 관리하고 있으나 종친 간의 재산 다툼 등이 심화되고 있어 다른 대안(개인별 분할배분)으로 경제적 토지 활용도를 찾아 시대에 맞는 제도 전환이 요청되고 있다. 예를 들면 종중 공동명의 토지등기를 분할하여 개별명의로 하는 등 활용도 제고방법 등의 모색이 필요하며, 개별 분할 소유시 양도세 과세 우대조치 등의 대책마련도 요청된다.

넷째, 법인소유 토지 중에서는 한국전력공사, 한국전기통신공사, 한국담배인삼공사, 한국수자원공사 등이 대종을 차지하고 있는바, 이들 기업은 속칭 국민기업이라고 일컫는 등 실제적 주인이 국민이라고 말할 수 있다. 국토의 알짜배기 땅은 이들 기업이 많이 가지고 있으나 국민에 대한 서비스 제공은 매우 미미하다. 즉 이들 기업이 보유한 유휴토지에 대하여 국민을 위하여, 국가 부동산정책을 위해 기여 한 것이 별로 없는 것으로 평가되고 있다. 실제로 과거 전매청은 한국담배공사로, 체신청 산하 전신전화국은 한국전기통신공사로 바뀌면서 관련 기업의 생존차원에서 관련업무 국유지를 모두 관련사 기업이 보유하게 된 토지로 정부가 무상으로 증여하였다. 그러나 이들 기업은 기업 전환이후 수년간 파격적 성장 하였기에 이제는 국민에게 국익 및 복지 증진 차원에서 서민형 주택이나 빌라, 원룸 등의 임대주택보급 확대를 통해 사회공헌에 앞장서는 적극적 조치가 필요한 시점이다.

다섯째, 민유지 51,753km 중에서 수도권에 민유지는 5,869km이다.

이중에서 주택 택지로 활용할 수 있는 대지는 한정돼 있다. 그렇다면 민유지 활용극대화를 위하여 서울시의 ‘2030 서울플랜’과 ‘한강변 관리 기본계획’ 등에 따라 주거지역에 짓는 아파트의 최고 층수를 35층 이하로 제한하기보다는 최고 층수를 50층 이하로 상향 조정해 주택물량 공급확대로 부동산 가격안정화에 제동할 조치가 필요하다. 그리고 난개발을 방지하기 위해 관련지역 분양제도를 후분양제로 실시하므로 시장의 혼란을 바로 잡을 수가 있을 것이다.

국내외 경제 상황 및 경기가 매우한 불안한 상황이 계속되고 있다. 이에 경기활성화 촉매제인 부동산의 정책은 현시점에서 일회성 폭탄을 만들어 단기적 효과를 거두겠다는 정책수단을 사용하기 보다는 기본적으로 각종 토지소유주체별로 세부적으로 유연하고 탄력성 있게 활성화 시켜나갈 수 있는 정책을 마련 시행함으로써 경제난제인 새로운 일자리 창출과 함께 경제적 불황을 타개해 나갈 수 있을 것이며, 이를 바탕으로 정부는 시장에서의 활력을 찾아가고, 국민으로부터 적극적인 신뢰를 받을 것으로 기대된다.

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