本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 사업시행계획의 중대한 변경이 있을 때 최초 사업시행인가시점 기준 종전 자산평가로 수립한 관리처분계획이 위법한지
대법원, “관리처분계획 수립해도 위법하지 않다” 판결
단, 총회결의 통해 평가시점을 변경인가고시일로 전환은 ‘가능’
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에 의하면 사업시행인가일을 기준으로 종전자산을 평가해 이를 토대로 관리처분계획을 수립하도록 정하고 있습니다. 관리처분계획은 조합원이 신축건축물을 배분받는 내용의 계획으로 정비사업에서 핵심적인 역할을 하고 있습니다.
그런데 사업시행계획 내용 중 중요한 사항이 변경되고 최초 사업시행인가시 이후 상당 기간이 경과한 시점에서 사업시행변경인가가 이뤄진 경우 종전자산평가시점을 변경인가시로 해야 하는 것이 아닌가 하는 문제가 제기됐습니다.
실제 시행되는 사업시행계획이 인가된 시점을 토대로 관리처분계획을 수립하는 것이 타당한 것이라는 인식에 근거한 논의였습니다.
실제 장기간 사업이 표류하는 과정에서 최초 사업시행인가시보다 4~5년 이상 이후에 사업시행계획이 변경된 사업장에서 이러한 분쟁이 발생했습니다. 하급심의 입장은 엇갈렸습니다.
그런데 지난 10월 29일 대법원은 최초사업시행인가시점을 기준으로 한 종전자산평가로 관리처분계획을 수립해도 위법하지 않다는 판결을 내렸습니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014두13294 판결).
대법원은 도시정비법에 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산의 평가를 새로 해야한다는 규정이 없는 것은 평가시점에 따라 종전자산의 가격이 달라지면서 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이는 점, 사업시행인가계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 평가를 변경인가고시일을 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수 없는 점, 최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경돼 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 해도 이는 사업시행계획변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향해 실효된다는 의미일 뿐 이전에 이루어진 종전자산 가격의 평가에 영향을 미친다고 볼 수 없는 점, 사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱해 산정되는 조합원별 권리가액의 산정방식에 비추어 종전자산의 가격이 사후에 상승했다고 해도 종전자산의 총가액을 분모로 하는 비례율이 하락해 사후에 그 상승분이 상쇄되므로 평가시점의 차이로 정비구역내 종전자산의 가격이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없어 최초 사업시행인가고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 한 것이 부당하다고 볼 수 없는 점 등을 근거로 관리처분계획을 무효로 볼 수 없다고 판시했습니다.
장기화된 사업이 종전자산평가시점에 대한 다툼으로 또다시 지연되는 것은 바람직하지 않다는 정책적인 고려도 판결에 작용한 것으로 보입니다. 다만 시점의 차이로 평가가액에 상당한 차이가 생기는 경우라면 총회결의를 통해 평가시점을 변경인가고시일로 바꾸는 것은 여전히 가능하다고 생각합니다.
