[건설부동산판례]<97>아파트 재건축시 장기수선충당금은 누구에게 귀속되는지
[건설부동산판례]<97>아파트 재건축시 장기수선충당금은 누구에게 귀속되는지
  • 국토일보
  • 승인 2016.01.18 08:57
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정 원 변호사 / 법무법인 지평

 
건설부동산 판례

本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
 

■ 아파트 재건축시 장기수선충당금은 누구에게 귀속되는지

입주자대표회의 계좌의 관리비․장기수선충당금 등은 조합에 귀속
조합은 조합원에게 관리비․장기수선충당금 상당액 정산해야

아파트 재건축을 둘러싸고 재건축조합과 입주자대표회의가 갈등을 겪는 일을 종종 목격합니다.

조합임원 선거에 출마했다가 낙선한 입주자대표회의 임원들이 재건축조합의 업무수행에 비협조적인 것이 갈등의 시초가 되는 일이 많지만 근본적으로는 조합과 입주자대표회의의 권한이 서로 충돌할 여지가 많기 때문입니다.

재건축이 시행되면 아무래도 무게중심이 조합 쪽으로 기울기 마련인데 아파트의 일상적인 관리업무는 여전히 입주자대표회의가 도맡아 진행하게 되기 때문입니다.

그렇다면 재건축이 시행될 때 입주자대표회의의 업무는 공식적으로 언제 종료하게 될까요? 그리고 입주자대표회의가 보관하고 있는 관리비, 장기수선충당금 등은 누구에게 귀속될까요?

아파트의 입주자대표회의는 아파트 관리주체의 역할을 하는 경우 비법인사단(법인격이 없는 단체)의 성격을 갖습니다.

법원은 입주자대표회의는 비법인사단의 실질을 가지고 있으므로 그 존립에 있어서는 단체법에 따라 단체 전체에 따라 일률적인 규율만이 허용된다고 전제한 다음 아파트의 마지막 입주자까지 이사를 가서 입주자가 더 이상 존재하지 않을 때 아파트의 공동관리의 필요성이 소멸돼 입주자대표회의는 더 이상 관리비계좌를 운영할 권한이 없다고 보고 있습니다(서울고등법원 2015. 6. 26. 선고 2014나19440 판결).

아파트에 입주자가 없는 때부터는 입주자대표회의의 목적이 소멸돼 더 이상 기능을 할 수 없다고 본 것입니다. 이 때 관리금계좌에 남아 있는 잔여 관리금과 장기수선충당금은 입주자대표회의 해산 당시의 소유자에게 귀속되는 것이 원칙입니다.

재건축이 시행되는 경우 대체로 조합 명의로 신탁등기가 이뤄지는데 신탁은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 귀속되므로 건물을 철거하는 시점의 아파트 소유권은 재건축조합이 가지는 것이 보통입니다.

따라서 입주자대표회의 관리계좌에 남아 있는 관리비, 장기수선충당금 등은 조합에 귀속됩니다.

법원은 주택법이 장기수선충당금의 징수와 적립․사용을 강제하므로, 장기수선충당금의 납부의무자인 공동주택 전유부분의 소유자와 그 징수․관리주체인 관리단 사이의 법률관계는 금전 위탁계약의 체결이 법으로 강제된 법정 위탁관계로 보아야 하고 장기수선충당금은 그 목적와 용도가 특정돼 관리단(입주자대표회의)에 위탁된 독립재산인 만큼 그 징수․적립의 목적이 소멸하는 때에는 위탁계약관계 역시 종료해 그 수탁자인 관리단은 위탁자인 전유부분 소유자에게 장기수선충당금을 반환해야 한다고 판단했습니다(서울고등법원 2015. 6. 26. 선고 2014나19440 판결).

다만 재건축조합이 아파트 소유권을 취득한 것은 재건축사업의 원활한 시행을 위한 것이고 실질적인 소유는 위탁자인 조합원에게 있는 것이므로 재건축조합 정관 등에 다른 규정이 없는 이상 재건축조합은 조합원에게 잔여 관리비, 장기수선충당금 상당액을 정산해 주는 것이 타당하다고 생각합니다.


 


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