이러한 통계 수치가 경락을 받는데 직접적인 영향을 끼치는 것은 아니지만 정부의 부동산 대책의 변화와 경매 제도의 일부 개선 등의 요인이 수요자들의 경매시장 참여 열풍에 호재로 작용하는 것은 사실이다.
그러한 경매시장의 주요 물건으로 주거용의 대명사인 아파트가 크게 차지하고 있는데, 전세가격 상승에 대한 직접 수요자들의 관심이 경매시장으로 향하는 까닭에 영향을 받기도 하는 것이다.
그러나 예전부터 부동산 투자의 대명사는 역시 땅이다. 전국의 3,000여만 필지의 농지와 산지는 아직도 저평가 된 물건과 개발가치가 높은 요인을 안고 있는, 훌륭한 투자대상이다.
가치 있는 토지를 사면 가격은 더 오르고, 그 토지에 리모델링을 하거나 건축을 하면 가치 상승은 물론 수익의 발생을 얻을 수 있는 것이다.
토지의 용도는 크게 공장이나 사무실이 들어서는 ‘사업용 토지’ 와 나대지를 비롯한 방치된 토지 즉 ‘비사업용 토지’로 나눌 수 있다.
세분화해 보면 주택, 아파트 등의 ‘주거용 토지’와 상가, 시장, 은행, 사무실 용도의 ‘상업업무용 토지’에 ‘주상복합용 토지’ ‘공업용 토지’ 그리고 전, 답, 과수원 등의 ‘농업용 토지’ 흔히 임야 또는 산으로 불리 우는 ‘임업용 토지’ 그 외에 광천, 광업용지, 염전, 유원지, 공원, 골프장, 스키장, 경마장등의 ‘특수용 토지’와 도로,하천, 공원, 주차장, 변전소, 송전탑, 송유관, 유해혐오시설 등의 ‘공공용지’로 분류된다.
기본적인 관념으로 일반인들은 토지의 사용을 주택이나 별장, 공장, 창고 등으로 이용하거나 농업용 용도로 사용하는 등 단순한 개념으로 접근하고 있다.
그러나 땅을 통해 얻을 수 있는 진정한 용도를 들자면 그 첫째는 ‘자산으로서의 가치’이다. 이는 담보나 상속, 증여의 대상 물건이 되고, 금융자산 보다는 가치상승이나 용도 면에서 훨씬 큰 매력을 지니고 있어 땅 투자에 열을 올리는 것이다.
투자 물건으로서의 토지는 전국을 대상으로 해야 한다.
당연히 자신이 살고 있는 지역이거나 연고가 있는 지역의 물건에 우선 관심을 가지게 되는 것인데 그렇게 해서는 진정한 투자 수익을 구할 수 없다.
자신이 잘 알고 있는 지역이라 하더라도 상세히 분석해 보면 그저 귀동냥 이거나 뉴스를 통한 정보에 그친다.
더구나 그 지역에 대한 선입견으로 진정한 투자 대상의 물건 분석을 그르치게 되는 것이다. 아파트나 주택등과는 다르게 토지의 경매 물건은 권리분석에서는 비교적 안전한 편에 속한다. 그보다 더 주의하고 분석해야 할 것이 바로 물건 분석이다.
토지를 고르기 전에 우선 ‘부동산 공법’을 공부해 국토계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 농지법 정도는 숙지해야 한다. 부동산 등기부등본이나 토지대장을 보고 이해 분석해야 함은 물론이고, 건축과 개발 등의 실무경험도 쌓아야 한다.
토지 임장을 가서 면적과 실제의 모양을 보고는 그 크기조차 가늠하지 못하는 초보투자자들에게 땅의 모양을 보고 그 가치를 판단하라고 요구한다면 참으로 무리이겠지만, 도로나 위치, 장래 용도를 감안한 나름대로의 가치평가를 할 수 있어야 한다.
최근의 부동산 경매 경락 사례에 신건에 최초감정가의 수십배 금액으로 수십명이 응찰했다는 결과를 접하며, 경매시장도 경쟁이 만만치 않은데다 원하는 가격으로 낙찰받기가 어렵다 하는가 하면 ‘경매 물건은 많으나 쓸만한 물건이 없다’는 얘기를 자주 듣게 된다.
그런 생각들은 미처 제대로 공부하지 않고 쉽게 낙찰받거나 거저 수익을 얻으려는 무리들의 변명에 지나지 않는다. 즉 쓸만한 물건이 없는 것이 아니라 물건을 제대로 볼 줄 아는 안목이 없는 것이다. 가치를 알아야 그 결과 보상도 얻을 수 있는 것이다.
<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>
