분양시장, 지역·단지별 극명한 양극화 나타날 것

서울전세 공급량 부족, 인기지역 가격상승 불가피

 

올해 부동산시장은 한치 앞을 예측하기 어려울 만큼 다양한 변수들이 산재해 있다.

가장 먼저 2월 11일 양도세 감면혜택 종료와 기정사실로 알려진 민간주택 분양가 상한제 폐지가 그것이다. 금리인상도 그중 하나다.

물론 가장 중요한 포인트는 경기회복이지만 올해 경제가 완만하게 회복된다는 전망에 비춰볼 때, 다양한 이슈들이 부동산 시장을 주도하게 될 전망이다.

화두는 신규분양에서의 지역별 양극화, 분양가상한제 폐지로 인한 재건축 열기, 금리인상과 경기회복의 동반가능성 등이다.

악재와 호재가 중복돼 있지만 지난해 4분기 하락세로 돌아선 매매, 전세, 분양시장은 다소 회복 될 것이라는게 중론이다.

이와 함께 개발호재와 유동성 증가, 6.2지방선거, 재건축 및 리모델링 규제 완화 등이 부동산 경기 회복에 무게를 싣고 있다.

다양한 변수를 내포하고 있는 2010년 부동산시장을 각 분야별로 나눠 살펴본다.

 

매매시장 동향 

2010년도 부동산 매매시장의 가장 큰 변수는 금리인상과 실물경기회복이다. 물론 금리인상은 가계와 경제에 미치는 영향이 커 소폭 인상에 그칠 수 있지만, 문제는 실세금리다.

지금도 기준금리는 2%대 초저금리 이지만 금융권의 실제 대출금리는 6%(은행)~12%(저축은행)로 결코 낮지 않다.

올해 경제회복 출구전략이 시작되면 기준금리 인상이 불가피하다. 이에 금융권은 7~15%대 금리를 형성할 것으로 전망되며, 이는 주택시장의 급격한 위축으로 이어질 가능성이 높다.

다만 금리인상과 실물경기 회복이 동시에 진행될 경우 유동성 투자자금이 주택시장으로 유입, 하락폭을 일정부분 저지하면서 전반적인 주택가격 인상을 견인하게 된다.

또한 지난해 신규분양시장에 집중됐던 투자자금이 2.11세제감면 시한 종료 후 주택시장으로 이동하게 되면 LTV, DTI 규제에도 주택시장은 다시 한 번 상승세를 탈 수 있다.

물론 올해 말까지 한시적으로 적용되는 다주택자 양도세 중과회피 물량이 강남권을 제외한 지역에서 우선적으로 쏟아져 나올 가능성이 있어, 이들 지역의 가격 재조정은 불가피하다.

그러나 다주택자 양도세 중과 완화는 신규 취득자에게도 적용돼, 같은 기간 주택투자수요가 회복되면 거래가 활성화 되면서 조정폭은 미비할 수 있다.

최근의 매매시장은 부동산가치 하락으로 매수세가 사라진 상태다.

 

전세시장 동향 

올해 전세시장은 지역별로 큰 차이를 보이고 있는 입주물량이 관건이다.

지난해 상반기 주택시장 상승에 힘입어 전세가도 동반 오름세를 보였지만, 하반기 들어 입주물량이 많았던 경기권을 중심으로 하락안정세를 보였다.

올해 경기권은 지난해보다 입주물량이 많아 전세가 안정이 예상되고 있다.

다만 보금자리주택 추가 공급 및 주택시장 침체로 주택구입이 유보되면 전세수요가 뒷받침돼, 소폭 하락할 가능성이 높다.

반면 서울은 입주물량이 2008년 5만2,000여가구를 정점으로 2009년 2만6,900가구, 올해 3만3,000가구로 2008년 대비 60% 급감했다.

특히 강남권은 불과 4,700가구(조합원분 포함)로 사상 유래 없는 공급부족이 예상된다. 이는 전세가 상승으로 이어질 수밖에 없다.

이미 강남, 목동의 주요학군을 중심으로 전세물량이 고갈된 상태다.

이외에도 분양가 상한제가 폐지되면 재건축을 중심으로 이주수요가 늘어난다. 재개발과 뉴타운도 이에 부담을 가중시켜 서울에서의 전세수요는 늘고 물량은 없는 현상이 당분간 계속될 전망이다.

 

분양시장 동향

지난해 신규분양시장은 실수요보다는 투자수요가 강한 모습을 보였다. 실수요자 구성비가 높은 1~2순위에서 미달된 단지들이 투자수요가 높은 3~4순위(무순위)에서 청약이 마감되는 사례들이 이를 증명하고 있다.

이러한 투자수요에 결정적 역할을 한 양도세감면 혜택이 종료(2.11)되면 이후 분양시장은 다소 주춤한 모습을 보일 것으로 전망된다.

특히 2월 11일 이후에는 가격과 입지경쟁력이 뛰어난 곳에만 투자수요가 집중되는 이른바 지역별, 단지별 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것이 자명하다.

수도권은 물론 지방에서도 개발호재와 수요가 예상되는 극히 일부 지역에서만 사업성공이 예상된다. 매수세를 잃은 일산과 용인에서의 대규모 미분양사태도 조심스레 점쳐진다.

주택업계의 올해 공급물량은 지난해보다 14만여 가구 늘었지만, 사업자들은 2월 11일 이후 시장 상황을 고려해 일정을 조절할 가능성이 높다.

더구나 보금자리주택 등 공공택지를 제외한 민간택지 공급물량이 수위조절에 들어가면서 계획물량은 많지만 실공급량은 올해보다 적은 결과도 예상된다.

 

재건축시장 동향 

재건축시장은 추가적인 규제완화가 주된 관심사다. 지난해 3분기 이후 다소 주춤했던 재건축 시장이 4분기부터 단지별로 상승세를 타고 있다.

이는 특정 단지의 재건축 추진 움직임이 활발해지면서 나타나는 국지적 현상으로 전체 재건축시장 상승세를 견인하기에는 역부족이다.

물론 단지별 재건축 움직임이 가시화되고 그러한 단지가 점차 많이지는 경우 재건축시장 전반으로 영향을 미칠 수 있지만, 재건축시장은 지엽적 요인보다는 용적률 상향, 재건축초과이익환수 개선 등 정책적 요인에 기한 영향이 더 크다.

특히 분양가상한제 폐지 및 총부채상환비율(DTI) 규제의 지속 여부는 재건축시장의 수익성과 직결된다.

또한 강남권 주택시장을 안정시키기 위한 방안으로 재건축시장을 활성화시키는 것 이상의 대안이 없기 때문에 결국 재건축이나 리모델링에 대한 추가 규제 완화가 불가피해 보인다.

결과적으로 기대심리에 따른 추가 상승여력은 여전히 남아있다고 할 수 있다.

특히 실물경기 회복에 따른 투자심리 회복과 유동성 투자자금(보상자금) 및 분양시장에 쏠렸던 투자수요의 재건축시장 유입 가능성이 높다. 올해에도 재건축시장은 여전히 핫이슈가 될 것으로 보인다.

 

달라지는 부동산 세제 

올해에는 미분양주택 해소와 경기부양을 위해 정부가 시행한 부동산 세금감면 제도가 상당부분 종료된다.

먼저 신규분양 및 미분양 해소를 위한 양도소득세 감면혜택이 2월 11일로 끝난다. 양도세 감면 혜택은 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신규주택 취득자에게 5년간 양도세를 감면하거나 면제해주는 제도다.

서울을 제외한 수도권 과밀억제권역의 경우(전용 149㎡이하) 5년간 양도세 60%를, 이외 지역은(비과밀억제권역) 5년간 100% 감면된다.

신규분양 비수기인 1월에 주택업계의 분양물량이 많은 것은 수요자들에게 투자수요의 마지막 기회를 제공한고, 계약률을 끌어올리겠다는 의도다.

주택을 구입할 때 내는 취·등록세 50% 감면은 1년간 연장됐다. 다만 미분양 아파트 취등록세 50% 추가감면 혜택은 6월 60일 종료된다.

양도세율은 올해 다소 완화된다. 기존에 6~35%가 적용되던 세율이 6~33%로 줄어든다. 하지만 주택을 매도한 후 2개월 이내에 신고하면 세액의 10%를 감면해주던 예정신고세액공제는 올해 폐지될 전망이다.

올해부터 부동산임대사업자는 부가가치세 신고 시 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출해야 한다. 만약 제출하지 않거나 부실기재 내용이 발견되면 1% 가산세가 붙는다. 이 제도는 지역별 임대료 DB를 구축하기 위한 것으로 올 7월 1일부터 시행된다.

특히 다주택자에 적용되던 한시적 중과세 폐지가 올해 말 종료된다. 기존에 2주택 이상을 보유했다면 올해 말까지 처분하는 것이 바람직하다.

이와 함께 비사업용 토지에 대한 양도속득세 중과세의 한시적 완화조치도 연말까지만 허용된다.