BOT(Build-Operate-Transfer)방식이란 프로젝트 시행의 사업주가 필요한 자금을 조달해 시설 및 설비를 완공(Build)한 후 일정기간동안 당해 프로젝트를 운영(Operate)하는 것을 말한다. 
그와같은 방식으로 인해 초래된 수익으로 채무를 상환히고 지분출자자에 대한 배당을 실시하고 운영기간이 종료되면 발주자에게 양도(Transfer)하는 프로젝트 금융기법이다.
BOT방식의 장점은 정부의 재정지원을 최소화하면서 적시에 자금부족으로 제공할 수 없는 프로젝트를 시행할 수 있고 민간부문의 효율성을 적극적으로 도입할 수 있어서 SOC(사회간접자본) 시설과 같이 공공재적 성격을 지닌 정부영역의 사업에 주로 이용된다. 즉, 정부의 재정지원을 최소화하고 민간부문의 사업 효율성을 최대화시키는 것이다.
그에는 SOC 시설투자 및 개도국의 외국인 투자유치 등이 있다. BOT의 변형기법으로 BOO(Build-Own-Operate)가 있는데 그것은 양허기간 이후에도 소유권이 사업주에 계속 귀속되는 방식으로 정부는 산출물의 구매자 또는 고객의 역할을 한다.
또 BTO(Build-Transfer-Operate)는 프로젝트 완공 후 소유권을 발주국 정부에 넘기고 사업주는 양허기간동안 운영하는 방식으로서 SOC시설의 소유권을 민간에게 넘기는 것이 부적절한 경우에 적용한다.
BTL(Build-Transfer-Lease)은 프로젝트 완공 후 소유권을 발주자 및 정부에게 넘기고 일정기간 사업자에게 리스로 임대할 수 있는 권리를 부여하여 정부가 임차료를 지불하는 경우이다. 그리고 BLT(Build-Lease-Transfer)는 프로젝트 완공 후 사업주가 제3자에게 일정기간 임대 후 양도하는 기법이다.
이해당사자간의 위험분담 프로젝트 파이낸싱은 사업주가 상환보증을 하지 않기 때문에 채권의 상환과 관련된 위험이 매우 높다. 따라서 사업주는 프로젝트로부터 발생하는 위험을 대주에게 전가하려는 반면, 대주는 위험부담에 따른 충분한 보증을 요구하게 되는 상반된 입장이다.
이 때문에 프로젝트 파이낸싱의 구성과정에서 장래 발생가능한 위험을 이해당사자들에게 적절하게 분담시키는 구조를 만드는 것이 중요하다.
PF의 방식 중 일반적 비소구 방식의 프로젝트는 회사 명의로 프로젝트를 발주하고 취득하는 모든 자산과 계약상 권리를 금융기관에 담보로 제공함으로써 금융을 수혜받는 방식으로 금융을 제공받는 것을 제외하면 일반적인 프로젝트 사업방식과 동일하다.
그리고 PF의 사례 즉 위험분산기법을 살펴 보면 과거 국가주도형 개발시대의 금융은 소위 ‘관치금융'이라 불릴만큼 정부의 의도대로 기업에 대출해 주고 위험은 거의 없는 즉, 문제가 생기면 정부가 보전해 주는 방식의 영업으로 다른 산업 분야에 비해 발전이 더딘 편이었다.
우리나라의 경우 1997년 금융위기 이후 은행권은 대대적인 구조조정을 겪고 수많은 은행이 통폐합됐다. 그럼에도 불구하고 국내의 투자은행업(Investment Bank)은 선진 투자은행에 비해 크게 뒤쳐진 형편이다.
그 증거로 국내 증권회사 총수익의 57%가 위탁수수료에 의존하는데 비해 미국의 경우는 22%에 불과하다.
자본시장통합법이 2008년부터 시행됨에 따라 금융투자 상품의 다양화, 금융투자업간 겸영범위의 확대, 투자자 보호강화로 금융업계의 새로운 분야의 개척과 치열한 수익률 경쟁이 시작되고 M&A(인수 및 합병)가 활성화될 전망이다.
또 PF는 투자은행의 업무 가운데 일부분이지만 시장의 경쟁심화로 적절한 수익발생이 예상되는 사업에 대해 적극적인 금융업의 참여가 예상된다.
2006년 3월 신대구 부산고속도로 민간투자사업 지분인수(Refinancing) 입찰에서 7%의 ROI(Return On Investment) 발생하고 과거 민자고속도로 지분인수에서는 12.5%-12.8%의 ROI 등이 발생했다. 또 모든 투자은행은 위험에 대해 적정한 가격의 부여를 결정하며 특히 주택건설금융의 위험유형 및 위험관리 능력이 필요하다.
한편 생산물 상환방식이란 프로젝트 파이낸싱과 관련된 비용의 일부 또는 전부를 프로젝트의 산출물로 지급하는 사업방식이다. 이와같은 특성 때문에 석유 혹은 목재자원개발 프로젝트에 대한 대금을 지불하는 방식으로 많이 이용되고 있다.
