本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 아파트 입주자대표회의가 단지 내 스포츠센터에 출입하는 차량에 대해 주차료를 징수하는 방법 등으로 주차장 사용을 제한할 수 있는지
“단지내 스포츠센터 출입차량 주차료 징수할 수 없다” 판결
상가 등 소유자 역시 아파트 구분소유자와 평등한 권리 갖는다
오래 전에 건축된 아파트의 경우 주차장 공간 부족이 심각한 문제인 경우가 많습니다. 지하주차장이 없는 아파트들은 이열, 삼열주차까지 해서 주차를 해야 할 정도입니다.
더욱이 아파트 상가에 출입하는 차량 때문에 주차난이 심화되는 일도 있습니다. 이 때문에 아파트에서는 상가에 출입하는 차량에 대하여는 주차료를 부과하기도 합니다. 하지만 이러한 주차료 부과가 언제나 가능한 것은 아닙니다.
A아파트는 아파트 총 15개동과 상가, 유치원 및 스포츠센터로 구성돼 있습니다. 유치원, 상가, 스포츠센터는 아파트의 복리시설로 건축돼 일반분양됐으므로 아파트 구분소유자들이 상가 등을 공유하고 있는 것은 아닙니다.
한편 아파트, 상가, 유치원은 모두 집합건물로 각 구분건물마다 아파트 부지 전체가 대지권의 목적인 토지로 표시돼 있습니다. 스포츠센터는 집합건물은 아닌데 대지에 대한 스포스센터 소유자가 대지에 대한 지분을 가지고 있습니다.
차량 증가로 주차난이 심각해지자 A아파트 입주자대표회의는 주차관리규약을 제정하고 정문에 차량 출입을 통제할 수 있는 차단기를 설치하고 아파트, 상가, 유치원, 스포츠센터 소유자 또는 임차인에게 주차카드를 배정해 주었고, 이후 상가 및 스포츠센터 방문 차량의 경우 2시간 이내 방문자는 주차료를 받지 않되 2시간을 초과하면 초과 10분 당 300원의 주차료를 받는 내용으로 주차관리규약을 개정했습니다.
이에 스포츠센터 소유자인 X는 A아파트를 상대로 스포츠센터 이용자에 대해 주차료를 부과하는 규정은 X가 가지는 대지사용권을 침해한 것이므로 위법하다고 주장했습니다. 대지의 공유자로서 대지를 출입, 통행, 주차하는 방법으로 사용수익할 권리가 있는데 상가 등에 출입하는 차량에 대하여만 주차료를 징수함으로써 대지사용수익권을 침해했다는 주장입니다(아파트 방문 차량에 대해서는 별도의 주차료를 받지 않습니다).
법원은 X의 손을 들어주었습니다. 아파트 단지를 관리하는 단체가 외부 차량의 아파트 단지 내 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가 건물 구분소유자들의 권리를 침해하는지 여부는 아파트 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용관계, 아파트 단지 안으로의 출입통제 방법, 아파트 및 상가건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단해야 하는데(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다49971 판결), 이 사건의 경우 스포츠센터 이용 차량이 장기주차하는 경우가 많다는 것에 대한 증거가 없고, 아파트 세대수가 상당히 많은 점에 비추어 아파트 방문 차량 중에도 2시간 이상 주차하는 차량이 상당수 있을텐데도 아파트 방문차량에 대하여는 주차료를 징수하지 않는 점, 스포츠센터의 특성상 주민 외의 자가 이용하는 예가 많아서 이용객의 상당수가 차량을 이용할 소지가 큰데 주차료를 징수하면 영업에 상당한 지장이 있을 수 있는 점을 고려할 때 X의 권리를 침해한다고 판단했습니다(서울고등법원 2014. 11. 28. 선고 2014나16571ㆍ16588 판결).
아파트입주자대표회의가 아파트에 대한 관리주체라고 하더라도 공동주택 관리주체의 관리범위는 부대복리시설 중 일반분양된 시설은 제외되므로 일반분양된 상가 등에 대하여 관리규약의 효력이 미친다고 보기 어렵다는 것도 근거로 제시했습니다.
상가 등 부대복리시설의 소유자들 역시 아파트 부지의 공유자로서 아파트 구분소유자들과 평등한 권리를 갖는 이상 합리적인 차별의 정도를 넘는 주차료 부과 등 주차제한조치는 위법하다고 판단될 소지가 있다는 점을 유의할 필요가 있겠습니다.
