결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다. 이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 매주 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 법무법인 열림의 대표변호사이자 아주대학교 법학전문대학원의 겸임교수로 상속, 이혼, 부동산 등의 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / 법무법인 열림 / legallife@naver.com
■ 주택·상가 임대차 기간 및 계약갱신요구권
주택 임대차 기간은 약정 없어도 ‘2년’ 보장
상가, 약정 없으면 1년 보장… 단 5년간 계약갱신요구 가능
임대차(賃貸借)란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익할 수 있게 하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 설립하는 계약으로서 유상·쌍무·낙성 계약이다.
원래 임대차에는 민법의 임대차 관련 조항들이 적용되나, 주택의 경우에는 주택임대차보호법, 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법이라는 특별법이 제정되어 있어서, 특별법 우선의 원칙에 따라 이들 법률들에 규정이 되어 있는 사항에 관해서는 이 법률들이 민법보다 우선하여 적용되게 된다.
이들 법률들에 나온 임대차 기간에 관한 조항들을 보면 다음과 같다.
(1) 주택의 경우 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 간주한다. 물론 이것은 편면적 강행규정이므로 임차인이 스스로 2년 미만의 기간이 유효함을 주장할 수는 있으나, 임대인은 그러한 주장을 할 수 없다.
또한, 임대인의 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에, 임차인의 경우 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 갱신거절 통지 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 임대차계약은 묵시적 갱신이 돼 다시 2년의 임대차 기간이 개시되고, 이 경우 임대인은 일방적으로 해지를 할 수 없으나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있고, 그 도달 후 3개월이 지나면 계약이 해지된다.
(2) 상가의 경우, 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보는데(임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다), 이 기간은 주택의 경우보다 짧지만, 상가의 경우 임차인에게는 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권이라는 것이 있으므로 실제적으로는 주택보다 임대차기간 보호가 더 강하다고 볼 수 있다.
상가의 경우에도 임대인이 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절 통지 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는데, 이 경우 임대차 기간은 1년이 되고, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약해지 통고를 할 수 있고, 3개월이 지나면 계약이 해지된다는 것은 주택과 같다.
한편, 상가임차인에게 부여된 계약갱신요구권이란, 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 이를 정당한 사유없이 거절하지 못하는 권리를 말하는데, 이를 거절할 수 있는 정당한 사유로는 ① 임차인이 3기의 차임에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임차인이 임대인 동의 없는 전대차를 한 경우 ⑤ 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ⑦ 건물의 전부 또는 대부분을 철거 또는 재건축하는 경우(임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 임차인에게 구체적으로 고지하는 경우이거나 안전사고의 우려가 있거나 타 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 한함) ⑧ 그밖에 임차인이 그 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 상가건물임대차보호법에는 나열돼 있다.
그런데, 위의 정당한 사유 중에는 3기의 차임이 연체된 경우가 나오는데, 민법 제640조는 2기의 차임액 연체가 있으면 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있어서 이 두 조항의 관계가 문제가 된다.
이에 대해 대법원은 “상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486).”라고 판시한 바 있다.
한편, 상가의 경우 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라 임대차계약이 갱신되면 전임대차와 동일한 조건이 적용되는데, 다만 차임과 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 9%이내에서만 가능하다는 제한이 있다는 점도 참고 바란다.
