결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다.
이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 매주 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 법무법인 열림의 대표변호사이자 아주대학교 법학전문대학원의 겸임교수로 상속, 이혼, 부동산 등의 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / 법무법인 열림 / legallife@naver.com
■부동산 명의신탁(하)
‘계약명의신탁’ 직접 부동산 계약 당사자가 돼 이전등기 받는 것
매도인이 선의인 경우 명의수탁자는 소유권 취득 ‘유효’
이번 편에서는 부동산 명의신탁의 3가지 유형 중 마지막으로 ‘계약명의신탁(契約名義信託)’의 법률관계에 관해 살펴보고자 한다.
계약명의신탁이란 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 명의신탁약정이 있고, 이 약정에 의거하여 명의수탁자가 직접 부동산 매매계약의 당사자가 돼 제3의 매도인과 매매계약을 체결하고 이전등기를 받는 것을 말하는데, 명의신탁자와 명의수탁자 외에 부동산 매도인이 등장한다는 점에서는 3자간 등기명의신탁과 유사하나 3자간 등기명의신탁에서는 부동산 매매계약의 당사자가 명의신탁자인데 반해서 계약명의신탁에서는 당사자가 명의수탁자라는 점이 차이점이다.
이와 같은 계약명의신탁에 있어서의 명의수탁자 명의의 등기는 매도인이 선의인 경우(매도인이 명의신탁약정을 몰랐던 경우)에는 유효하고, 매도인이 악의인 경우(매도인이 명의신탁약정을 알았던 경우)에는 무효이다(부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제2항).
따라서 매도인이 선의인 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이나, 명의수탁자는 완전한 소유권을 취득하게 되므로 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 매수자금 상당의 부당이득반환의무를 부담하게 되고, 이 경우 명의신탁자가 실질적인 당사자가 되어 해당 부동산을 처분해도 이는 명의신탁자의 일반채권자들을 해하는 사해행위라고 할 수 없다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2011다89903 판결).
한편 위와 같은 경우 명의수탁자가 명의신탁자에게 매수자금 상당의 부당이득반환 대신에 명의신탁된 부동산을 양도하기로 약정하고 소유권이전등기를 마쳐준 경우 이는 대물급부의 약정에 기한 것이므로 원칙적으로 유효하다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다30483 판결).
또한 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁약정에 따라 선의의 매도인과 부동산 매매계약을 체결하여 이로 인해 소유명의를 취득한 경우, 명의수탁자는 위 법률의 시행 후 같은 법 제11조의 유예기간이 경과함에 따라 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 되지만 그 대신 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있는데, 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 이와 같은 소유권이전등기청구권은 그 성질이 부당이득반환청구권으로서 채권의 소멸시효가 적용된다(대법원 2014. 5. 29. 선고 2012다42505 판결).
이와는 달리 계약명의신탁약정이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 후에 체결된 경우에는 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는 것은 매수자금일 뿐이고 당해 부동산 자체가 아니다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결).
한편, 매도인이 악의인 경우에는 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 무효이므로 당해 부동산의 소유권은 매도인이 그대로 보유하게 된다. 나아가 그 경우 명의신탁자는 부동산매매계약의 당사자가 되지 아니하고 또 명의신탁약정은 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제1항에 의하여 무효이므로, 명의신탁자는 특별한 사정이 없는 한 부동산 자체를 매도인으로부터 이전받아 취득할 수 있는 권리 기타 법적가능성을 가지지 못한다. 따라서 이때 명의수탁자가 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄에서의 ‘타인의 재물을 보관하는 자’의 지위에 있다고 할 수 없다(대법원 2012. 12. 13. 선고 2010도10515 판결).
또한 이와 같이 매도인이 악의인 경우에 말소등기의무의 존재나 명의수탁자에 의한 유효한 처분가능성을 들어 명의수탁자가 매도인에 대한 관계에서 횡령죄에서 ‘타인의 재물을 보관하는 자’ 또는 배임죄에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’의 지위에 있다고 볼 수도 없다는 것이 대법원의 입장이다.(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011도7361 판결)
아울러 대법원은 “매도인이 악의인 계약명의신탁에서는 소유권은 매도인에게 남아있고 명의수탁자의 이전등기는 무효이므로 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인에 대한 불법행위가 되나, 매도인으로서는 매매대금을 수령하였으므로 특별한 사정이 없는 한 손해가 발생하였다고 보기 어렵다(2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결).”라고 판시하여 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 처분한 경우 매도인의 명의수탁자에 대한 손해배상청구도 실제적으로 어렵다는 점도 참고 바란다.
