결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다.
이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 매주 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 법무법인 열림의 대표변호사이자 아주대학교 법학전문대학원의 겸임교수로 상속, 이혼, 부동산 등의 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / 법무법인 열림 / legallife@naver.com
■ 부동산 명의신탁(중)
‘3자간 등기명의신탁’ 신탁자가 계약자이나 매수인 명의로 ‘이전등기’
명의신탁자는 매도인 대위 명의수탁자 상대로 말소등기청구 ‘가능’
3자간 등기명의신탁이란 부동산 명의신탁의 3가지 유형 중 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺은 후에, 부동산의 매도인과 명의신탁자가 계약 당사자가 돼 매매계약을 체결하고, 다만 등기는 매도인으로부터 명의수탁자로 바로 이전등기를 하는 유형이다.
이는 부동산의 매수인이 명의신탁자이므로 원칙상 명의신탁자 명의의 이전등기를 한 후에 다시 명의수탁자 명의의 이전등기를 해야 하는데, 명의신탁자 명의의 이전등기를 생략하고 바로 명의수탁자 명의의 이전등기를 하는 것이므로 ‘중간생략등기형 명의신탁’이라고도 한다.
3자간 등기명의신탁은 부동산을 매매하는 과정에서 발생하기에 계약명의신탁과 유사한 점이 있지만 그 법률효과는 크게 다르다.
따라서 3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁을 구별하는 기준이 중요한데, 대법원은 이에 관해 “명의신탁약정이 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결되는데, 계약명의자가 명의수탁자로 되어 있다고 하더라도 계약당사자를 명의신탁자로 볼 수 있다면 이는 3자간 등기명의신탁이 된다. 따라서 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면 명의신탁자가 계약당사자라고 할 것이므로, 이 경우의 명의신탁관계는 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다52799 판결).”라고 판시한 바 있다.
3자간 등기명의신탁의 경우에도 명의신탁약정과 그에 따른 명의수탁자 명의의 중간생략형 이전등기는 모두 무효가 되는 점은 양자간 등기명의신탁과 유사한 구조인데, 차이점은 3자간 등기명의신탁의 경우에는 명의신탁자와 매도인 사이의 부동산 매매계약 자체는 유효하므로 이 계약에 기초하여 명의신탁자는 매도인에게 자신 앞으로의 이전등기를 청구할 수가 있고, 이러한 이전등기청구권에 기초하여 명의수탁자 명의의 이전등기를 말소시킬 수가 있다는 점(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결)이고, 이러한 법리는 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었는지 모르고 있었는지 와는 무관하다(이 점은 계약명의신탁과의 차이점이다).
대법원은 위 판결에서 “이른바 3자간 등기명의신탁에서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 정한 유예기간이 경과한 후 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득하게 되므로(같은 법 제4조 제3항), 그로 인하여 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능으로 되고 그 결과 명의신탁자는 신탁부동산의 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입게되는 반면, 명의수탁자는 신탁부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하는 이익을 얻게 되므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.”라고 판시하여 명의수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우에는 그 처분대금을 명의신탁자에게 부당이득으로서 반환해야 함을 설시하고 있다.
한편, 부동산의 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하고 있는 경우에는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는 것이므로, 명의신탁자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 또한 명의신탁자가 당해 부동산을 실제적으로 점유하고 있는 경우에는 소멸시효에 걸리지 아니하므로(대법원 2013. 12. 12. 2013다26647 판결), 아주 오래 전에 이루어진 명의신탁이라도 명의신탁자가 등기를 찾아올 수 있는 가능성이 있다.
아울러, 대법원은 “부동산을 그 소유자로부터 매수한 자가 그의 명의로 소유권이전등기를 하지 아니하고 제3자와 맺은 명의신탁약정에 따라 매도인으로부터 바로 그 제3자에게 중간생략의 소유권이전등기를 경료한 경우, 그 제3자가 그와 같은 명의신탁약정에 따라 그 명의로 신탁된 부동산을 임의로 처분하였다면 신탁자에 대한 횡령죄가 성립하고, 그 명의신탁이 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 시행 전에 이루어졌고 같은 법이 정한 유예기간 이내에 실명등기를 하지 아니함으로써 그 명의신탁약정 및 이에 따라 행하여진 등기에 의한 물권변동이 무효로 된 후에 처분이 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000도3463 판결).”라고 판시하여 양자간 등기명의신탁과 마찬가지로 3자간 등기명의신탁에 있어서도 명의수탁자가 부동산을 임의처분하는 경우 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립함을 인정하고 있다는 점도 참고 바란다.
