결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다.
이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 매주 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 법무법인 열림의 대표변호사이자 아주대학교 법학전문대학원의 겸임교수로 상속, 이혼, 부동산 등의 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / 법무법인 열림 / legallife@naver.com
■ 부동산 명의신탁(상)
부동산 실명법은 부동산 명의신탁 원칙적으로 ‘금지’
판례는 명의신탁 유형 따라 그 법률관계를 ‘달리 판단’
과거 부동산이나 예금 등의 금융자산을 차명으로 보유하는 것이 조세정의나 사회적 투명성의 차원에서 문제가 됐고, 이에 부동산은 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 함)‘, 금융자산은 ’금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률(이하 ‘금융실명법’이라고 함)’이 각 제정돼 차명거래를 원칙적으로 금지하고 있다.
이러한 차명거래를 법에서는 ‘명의신탁(名義信託)’이라고 부르는데, 부동산실명법에 따르면 ‘명의신탁 약정’이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(이하 ‘실권리자’라고 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임․위탁매매 형식 또는 추인에 의한 경우 포함)을 말하고, 명의신탁자란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자, 명의수탁자란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 각 지칭하는 용어이다.
부동산실명법은 원칙적으로 명의신탁약정은 무효로 하고(제4조 제1항), 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효로 하나(제4조 제2항 본문), 다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그 유효성을 인정하고 있다(제4조 제2항 단서).
또한 위와 같은 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하여(제4조 제3항) 거래안전을 도모하고 있으며, 부동산 명의신탁을 한 당사자들에 대해서는 형사처벌(명의신탁자의 경우 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자의 경우에는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금) 및 과징금(해당 부동산 가액의 30% 이내)의 불이익을 규정하여 명의신탁을 제도적으로 막기 위한 다양한 시도를 하고 있다.
한편, 부동산실명법은 예외적으로 담보의 목적 또는 구분소유자의 공유 등기, 신탁법에 따른 신탁등기의 경우에는 명의신탁을 허용하고 있고(제2조 제1호 단서), 종중, 배우자 및 종교단체에 대해서는 조세포탈이나 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에 한해 명의신탁을 허용하고 있다(제8조).
그런데 위와 같은 예외사항에 해당하지 아니하는 경우에도 현실적으로는 다양한 이유로 명의신탁이 많이 행해지고 있는데, 이와 같은 경우의 법률적 효과에 대해서는 동법 제4조의 해석과 관련하여 대법원의 판례가 많이 축적되어 있고, 그 판례들을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 대법원은 부동산 명의신탁을 3가지로 분류해 그 효력을 구분하고 있는데, 이는 ① 명의신탁자와 명의수탁자 사이에서만 명의신탁이 이루어지는 양자간 등기명의신탁 ② 명의신탁자와 매도인 사이에 매매계약이 체결되나, 등기만 명의수탁자 앞으로 이루어지는 3자간 등기명의신탁 ③ 명의신탁자는 자금만 부담하고, 외부적으로는 명의수탁자가 계약 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하고 명의수탁자 앞으로 등기이전이 되는 계약명의신탁의 3가지 종류가 그것이다.
이 중에서 이번 편에서는 양자간 등기명의신탁에 관한 대법원 판례들을 살펴보고, 다음 편에서 3자간 등기명의신탁 및 계약명의신탁에 관해서 살펴보고자 한다.
‘양자간 등기명의신탁(兩者間 登記名義信託)’은 가장 기본적인 형태의 명의신탁인데, 부동산의 소유자 기타 물권자가 그 부동산의 등기명의를 타인에게 신탁하는 명의신탁약정을 체결하고, 이 약정에 따라 등기를 명의수탁자에게 이전하는 것을 말하고, 실제 매매거래가 없으면서 명의신탁자가 명의수탁자에게 매매의 형식으로 소유권이전등기를 해주는 경우가 대표적인 경우라고 할 수 있다.
이러한 양자간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정이 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구 또는 이전등기말소청구를 할 수 없으나, 수탁자 명의의 소유권이전등기 또한 원인무효의 것이고, 소유권은 명의신탁자에게 있는 것이므로 명의신탁자는 소유권에 기해서 명의수탁자에게 소유권이전등기말소청구 또는 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구를 할 수 있다.
양자간 등기명의신탁의 법리는 아래의 대법원 판례에 잘 나와 있다.
“이른바 양자간 등기명의신탁에 있어서 명의신탁자는 신탁부동산의 소유자로서 명의수탁자를 상대로 원인무효를 이유로 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있을 뿐 아니라 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다. 그러나 부동산실명법 제4조 제3항의 ‘제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.’는 규정에 따라, 무효인 명의신탁등기 명의자 즉 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득하게 되고, 이로써 명의신탁자는 신탁부동산에 대한 소유권을 상실한다. 양자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 신탁부동산을 처분하여 제3취득자가 유효하게 소유권을 취득하고 이로써 명의신탁자가 신탁부동산에 대한 소유권을 상실하였다면, 명의신탁자의 소유권에 기한 물권적 청구권, 즉 말소등기청구권이나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구권도 더 이상 그 존재 차제가 인정되지 않는다. 그 후 명의수탁자가 우연히 신탁부동산의 소유권을 다시 취득하였다고 하더라도 명의신탁자가 신탁부동산의 소유권을 상실한 사실에는 변함이 없으므로, 여전히 물권적 청구권은 그 존재 자체가 인정되지 않는다. 이와 같은 경우 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 불법행위를 이유로 한 손해배상청구를 할 수 있을 뿐이다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다89814 판결).”
한편, 양자간 등기명의신탁의 경우 명의수탁자가 반환을 거부하거나 이를 제3자에게 처분하면 이는 민사상 손해배상청구의 대상이 됨은 물론이고 형사상 횡령죄의 죄책을 지게 되는바, 이에 대해 대법원은 “부동산을 소유자로부터 명의수탁 받은 자가 이를 임의로 처분하였다면 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립하며, 그 명의신탁이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 이루어졌고 같은 법이 정한 유예기간 이내에 실명등기를 하지 아니함으로써 그 명의신탁약정 및 이에 따라 행하여진 등기에 의한 물권변동이 무효로 된 후에 처분행위가 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008도12009 판결).”라고 판시한 바 있다.
아울러 양자가 등기명의신탁의 경우 소유권이 여전히 명의신탁자에게 남아 있으므로, 이는 신탁자의 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산이 되고, 따라서 신탁자가 실질적 당사자가 되어 이를 제3자에게 매각하는 행위는 신탁자의 채권자들에게 대한 사해행위가 된다(대법원 2012. 10. 25. 선고 2011다107382 판결)는 점도 참고 바란다.
