결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다.
이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 매주 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 법무법인 열림의 대표변호사이자 아주대학교 법학전문대학원의 겸임교수로 상속, 이혼, 부동산 등의 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / 법무법인 열림 / legallife@naver.com
■ 개정 상가건물임대차보호법 상의 권리금 보호
개정 상가건물임대차보호법, 임차인의 권리금 보호조항 신설
기존 임차인, 새 임차인으로부터 권리금 회수 기회 보장 취지
지난 5월 13일 개정∙시행된 상가건물임대차보호법 상의 권리금 보호 규정은 동법이 개정되기 전부터 많은 이슈가 됐던 것으로 앞으로 상가관련 분쟁의 핵심으로 떠오를 것으로 보인다.
원래 상가임대차에 있어서 권리금(權利金)이란 기존 임차인이 운영하던 점포를 넘겨받는 새로운 임차인이 기존 임차인의 시설, 영업노하우, 단골고객 등을 그대로 넘겨받는 대가로 기존의 임차인에게 지급하는 돈을 말하는데 이는 구체적으로 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나눌 수 있다.
바닥권리금은 상권과 입지에 따라 평가된 점포의 가치에 따른 권리금이고 시설권리금은 내외부 시설에 대한 권리금이며 영업권리금은 기존의 영업자가 확보한 고객층에 따라 평가된 권리금을 말하는데, 이러한 권리금은 기존 점포가 영업을 하는 도중에 신규 임차인이 들어올 때 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 것이 원칙이나, 경우에 따라서는 기존 점포가 이미 자리를 비운 후에 신규 임차인이 들어오는 경우에도 상권과 입지에 따라서는 임대인이 바닥권리금을 받는 경우도 있다.
한편 기존의 권리금은 그동안 법에 명확히 규정된 제도의 산물이 아니었고 관행적으로 인정되어온 것이기에 법의 보호범위 밖에 위치한 것이었다.
그런데 최근 개정․시행된 상가건물임대차보호법은 이러한 권리금에 관한 법적 보호 규정을 도입했는데 개정 상가건물임대차보호법 상의 권리금 보호 규정은 모든 상가임대차에 적용되는 것으로 보증금의 다과에 따른 제한이 없으며(동법 제2조 제3항), 개정 상가건물임대차보호법이 시행된 2015. 5. 13. 이후에 체결된 상가임대차에만 적용되는 것이 아니라 동 개정법률 시행 전에 체결돼 존속 중인 상가임대차에도 적용이 되는 것인데(동법 부칙 제3조), 이와 같은 권리금 보호 조항 중에서 가장 핵심적인 사항을 규정한 조항은 동법 제10조의4이다.
위 제10조의4 제1항은 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.’라고 규정하고 있으며, 그 방해 행위의 유형으로는 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대인이 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 ④ 그 밖에 정당한 사유없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 들고 있다.
또한 위 제10조의4 제3항은 ‘임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.’라고 규정하고 있는바, 이와 같은 조항들을 종합해보면 개정된 상가건물임대차보호법은 권리금 그 자체를 보호하는 것이 아니라 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 최대한 보장해 주는 방식을 취하고 있다는 것을 알 수 있다.
따라서 개정법 하에서도 임차인이 임대인에게 직접적으로 권리금을 달라고 청구할 수는 없으며, 다만 권리금을 회수할 수 있는 기회를 임대인이 제10조 제1항 각호의 사유 또는 그 밖에 정당한 사유없이 방해하는 경우에 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있는 권리가 있을 뿐이다.
그렇다면 어떤 경우가 임대인이 기존 임차인의 신규 임차인에 대한 권리금 수수를 합법적으로 용인하지 않을 수 있는 ‘제10조 제1항의 사유 또는 그 밖에 정당한 사유’인가가 향후 권리금 분쟁의 가장 중요한 논점이 되겠다.
우선 제10조 제1항 각호의 사유로는 ① 임차인이 3기의 차임액을 연체한 경우 ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 ㉮ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소유기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ㉯ 건물이 노후․훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ㉰ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 있다.
‘그 밖에 정당한 사유’로는 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우가 있다.
아울러 개정 상가건물임대차보호법 상의 권리금 보호 조항은 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 및 국유재산법에 따른 국유재산이나 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우에는 적용되지 않는다는 점(동법 제10조의5) 및 임대인이 권리금 회수를 방해한 경우 임차인이 가지는 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년의 기간 내에만 행사할 수 있다는 점(동법 제10조의4 제4항)도 참고 바란다.
