결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다.
이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 매주 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 법무법인 열림의 대표변호사이자 아주대학교 법학전문대학원의 겸임교수로 상속, 이혼, 부동산 등의 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / 법무법인 열림 / legallife@naver.com
■ 임대료의 소멸시효
부동산 임대료(월세)는 3년 단기소멸시효에 걸리는 채권
그러나 보증금 남았다면 상계가능… ‘소멸시효 제한 없다’
소멸시효(消滅時效)란 권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 권리를 행사하지 않는 사실상태가 일정기간 계속된 경우에 그 권리의 소멸을 인정하는 제도인데 소유권, 점유권 등은 소멸시효에 걸리지 않으므로 일반적으로 소멸시효의 대상으로 주로 논의되는 것은 채권이다.
지난 번에 소멸시효에 관해 전반적으로 살펴보았듯이 원칙상 민사채권의 소멸시효는 10년이며, 상사채권의 소멸시효는 5년이다.
그런데 민법 제163조 및 제164조에는 단기소멸시효라는 것이 규정돼 있어 여기에 해당하는 채권은 3년 또는 1년이라는 매우 단기의 소멸시효에 걸리게 된다. 이러한 단기소멸시효 중에서 민법 제163조 제1호에는 ‘사용료’라는 부분이 있는데, 임차인이 임대인에게 납부하는 임대료(월세)는 이 사용료에 해당하는 것이므로 3년의 단기소멸시효에 걸리는 채권이다.
그런데 보증금이 다액인 임대차계약에 있어서의 임대인들은 임차인이 월세를 납부하지 않더라도 보증금이 월세를 담보하고 있으니 임대차계약 종료 시에 공제하면 된다는 생각으로 연체차임을 독촉하지 않고 그냥 놔두는 경우가 종종 있다.
이와 같은 경우에, 임대차 기간이 3년 이내인 경우에는 문제가 없으나, 만약 3년을 넘어가게 되면 임대료의 소멸시효 문제가 발생하게 된다.
여기에서 하나 생각해볼 점은 연체된 차임은 임대차 보증금에서 공제(상계)가 가능한 것인데, 이것이 연체 시점에서 그때마다 자동으로 공제가 된 것이라면 소멸시효를 별도로 따질 필요가 없지 않은가 하는 것이다. 이것은 결국 연체차임의 보증금에서의 공제가 임대인의 별도의 공제 의사표시가 필요한 것인가, 아니면 체납사실의 발생 시 자동으로 공제가 되는 것인가의 논점으로 이어지게 되는데, 이에 관해서는 2013년도에 대법원 판결이 하나 나왔다.
해당 판결문에는 “임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결).”라는 설시가 들어 있는데, 이는 결국 임대차보증금이 있는 경우에도 미리 임대인이 공제의사표시를 하지 않은 경우에는 연체차임이 공제가 되지 않고 연체가 된 상태로 남아 있으므로 3년의 소멸시효가 진행된다는 것이다.
실제 위 판결의 판결이유 중에는 위와 같은 이유로 연체차임이 3년의 소멸시효가 완성됐다는 판단이 들어있다.
그런데 여기에서 또 하나 제기될 수 있는 논점은, 민법 제495조에 따르면 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다”라고 돼 있으므로 뒤늦게라도 임대인은 상계의 의사표시로 임차료의 단기소멸시효를 무력화시킬 수 있지 않은가 하는 점이다.
위 대법원 판결의 제1심에서는 바로 이 조항에 근거하여(비록 연체차임의 소멸시효가 완성되었더라도) 연체차임 채권자의 상계가 가능하다고 판결이 됐으나, 대법원은 이 사건 연체차임 채권이 중간에 양도가 된 사실이 있으므로 차임채권자와 임대차보증금반환채권자가 달라서 두 채권은 상계가 되지 않는다고 판시했다.
이와 같은 대법원 판결의 결론을 뒤집어 해석해보면, 차임채권의 양도가 없는 사안에서는 민법 제495조에 의해서 소멸시효가 완성된 연체차임도 보증금반환채권과 상계가 가능하다고 볼 수 있다는 것이다.
결론적으로, 임대차의 연체차임은 3년의 단기소멸시효에 걸리지만(차임채권의 양도 등의 특수사정이 없다면) 보증금이 남아있는 한도에서는 이것은 소멸시효 완성 전에 상계를 할 수 있었던 채권이므로 민법 제495조에 따라서 소멸시효 완성 후에도 보증금에서의 공제(보증금반환채무와의 상계)가 가능하다는 점을 참고 바란다.
