결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다.
이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 매주 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 법무법인 열림의 대표변호사이자 아주대학교 법학전문대학원의 겸임교수로 상속, 이혼, 부동산 등의 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / 법무법인 열림 / legallife@naver.com
■ 부동산 이중매매
계약금만 수령 시 매수인 손해배상 후 이중매매 가능
중도금 수령 후 부동산 이중매매는 배임죄 ‘처벌’
이중매매(二重賣買)란 매도인이 동일한 목적물을 2인(또는 그 이상)의 매수인에게 매매하는 것을 말한다. 채권은 원래가 배타성이 없으므로 계약금만 수령한 상태에서의 이중매매계약은 유효한 것이다. 이 경우 매도인은 두 명의 매수인 중 한 명에게만 소유권이전이 가능할 것이므로 다른 매수인에게는 민사상 이행불능에 따른 채무불이행의 책임(통상 계약금 2배 반환)을 지게 된다.
그런데 부동산의 경우 매도인이 중도금 또는 잔금을 지급받은 이후에는 일방적으로 매매계약을 해제할 수가 없고, 매수인에 대해 타인의 사무를 처리하는 자의 지위에 있게 되므로(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007도379 판결), 이 시기 이후에 매도인이 이중매매를 하게 되면 이는 선순위매수인에 대한 배임행위가 되어 배임죄로 형사처벌을 받게 된다.
한편 이중매매를 통해 매도인이 후순위매수인에게 소유권이전등기를 하여 준 경우, 이와 같은 이전등기의 효력에 관해서 대법원은 “이중매매를 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효라고 하기 위해서는 양수인이 양도인의 배임행위를 아는 것만으로는 부족하고, 나아가 배임행위를 유인, 교사하거나 이에 협력하는 등 적극 가담하는 것이 필요하다 할 것인데, 이 때에는 제2양수행위의 상당성과 특수성 및 제2양도계약의 성립과정, 경위, 양도인과 제2양수인의 관계 등을 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다34481 판결).”라고 판시해 후순위매수인이 그러한 이중매매에 적극가담을 한 경우에는 무효로 보나, 후순위매수인의 적극가담이 없는 경우에는 그 이전등기의 효력을 인정하고 있다.
따라서 후순위매수인의 적극가담이 인정되는 경우라면, 선순위매수인은 채권자대위권을 행사해 후순위매수인 명의의 이전등기에 대한 말소청구를 구하고, 자신 앞으로 이전등기를 할 수 있다.[이 경우 채권자취소권을 특정물에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 행사하는 것은 허용되지 않으므로, (채권자대위권이 아닌) 채권자취소권은 행사할 수 없다는 것이 대법원의 입장이다(대법원 1999. 4. 27. 선고 98다56690 판결)].
또한 이와 같이 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위에 해당하여 무효가 되는 경우, 당해 부동산을 후순위매수인으로부터 다시 취득한 제3자는 설사 후순위매수인이 당해 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 것으로 믿었다고 하더라도 우리나라의 등기에는 공신력이 없으므로, 자신의 등기가 유효하다고 주장할 수 없다(대법원 1996. 10. 25. 선고 96다29151 판결).
이와는 반대로, 대법원은 이중매매계약을 체결한 매도인이 후순위매수인이 아닌 선순위매수인에게 이전등기를 하여준 경우에 후순위매수인에 대한 관계에서는 매도인에게 배임죄가 성립되지 않는다고 하며(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009도14427 판결), “부동산의 이중매매에 있어서 매도인이 제1의 매매계약을 일방적으로 해제할 수 없는 처지에 있었다는 사정만으로는, 바로 제2의 매매계약의 효력이나 그 매매계약에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져오는 것이라고 할 수 없음은 물론, 제2의 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니하였다고 하여 제2의 매수인을 기망한 것이라고 평가할 수도 없다”고 해 이중매매계약의 체결만으로는 후순위매수인에 대한 사기죄의 성립도 부정하고 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011도15179 판결. 물론 단순히 이중매매계약을 체결한 것이 아니라 이중매매 사실을 모르는 후순위매수인을 상대로 이중매매계약 체결 후 후순위매수인에게 중도금 또는 잔금을 받고 선순위매수인에게 이전등기를 해주어 후순위매수인에게 피해를 입힌다면 케이스에 따라서는 사기죄로 처벌이 가능한 사안도 있을 것이다.)
참고로, 부동산의 이중매매에 관해서 대법원이 일관되게 매도인에게 배임죄의 죄책을 묻는 것과 달리 동산의 이중매매에 관해서는 배임죄를 부정한 판결이 있다는 것도 참고하시기 바란다.
“매매의 목적물이 동산일 경우, 매도인은 매수인에게 계약에 정한 바에 따라 그 목적물인 동산을 인도함으로써 계약의 이행을 완료하게 되고 그때 매수인은 매매목적물에 대한 권리를 취득하게 되는 것이므로, 매도인에게 자기의 사무인 동산인도채무 외에 별도로 매수인의 재산의 보호 내지 관리행위에 협력할 의무가 있다고 할 수 없다. 동산매매계약에서의 매도인은 매수인에 대하여 그의 사무를 처리하는 지위에 있지 아니하므로, 매도인이 목적물을 매수인에게 인도하지 아니하고 이를 타에 처분하였다 하더라도 형법상 배임죄가 성립하는 것은 아니다(대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 판결).”
