결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다.
이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 매주 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 법무법인 열림의 대표변호사이자 아주대학교 법학전문대학원의 겸임교수로 상속, 이혼, 부동산 등의 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / 법무법인 열림 / legallife@naver.com
■ 지상물매수청구권
‘지상물매수청구권’은 의무 성실 이행한 임차인 보호 제도
차임연체 등 임차인 채무불이행으로 계약해지 시 ‘적용 불가’
임대차란 당사자의 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있게 허락하고, 상대방은 그 대가로 차임을 지급할 것을 약속함으로써 이루어지는 계약이다.
임대차의 목적물은 부동산, 동산 다 가능하나 부동산에 대한 임대차가 더 흔히 볼 수 있는 것이고 임대차와 비슷하게 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있게 허락하지만 그 대가를 받지 않는 계약인 사용대차와는 구분되는 개념이다.
도시에 사는 사람들은 흔히 아파트나 빌라 같은 주택에 대한 임대차를 쉽게 접하지만, 시골에서는 이보다 토지임대차를 더 자주 접하게 된다.
농촌에서 농지를 빌려서 농사를 짓는 경우가 대표적일 것이며, 도시에서도 약간만 교외로 나가면 토지를 임차해 건물을 짓고 식당을 하는 경우도 많다.
그런데 우리나라에서 이루어지는 토지임대차의 경우 2~5년의 단기로 계약기간이 설정되는 경우가 많은데, 이와 같은 경우에 임차인이 그 토지에 건물을 지어서 이용을 하다가 임대차 기간이 종료되면 그 건물은 어떻게 처리해야 할지에 관한 분쟁이 발생하게 된다.
임대인들은 이런 상황에 대비해 임대차 계약서에 ‘계약기간 종료 또는 계약해지시 임차인은 지상건물을 철거하고 토지를 명도하여야 한다’라는 조항을 넣어두게 되는데, 이러한 약정은 법적으로 효력을 인정받을 수 없는 경우가 많다.
왜냐하면 민법에는 이와 같은 경우에 임차인에게 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권을 인정하고 있어서 임차인은 임대인에게 계약기간 갱신을 요구할 수 있고, 임대인이 계약기간 갱신을 원하지 않는 경우에는 그 지상물을 매수할 것을 청구할 수 있으며(민법 제643조, 민법 제283조), 이는 강행규정으로 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없기 때문이다(민법 제652조).
이와 같은 토지임차인의 계약갱신청구권, 지상물매수청구권은 임차인이 토지에 건물을 지은 경우 외에도 나무를 심거나 기타 다른 지상시설을 설치한 경우에도 적용되며, 해당 건물이 무허가 건물이거나 미등기 건물인 경우에도 인정될 수 있다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364, 48371 판결).
한편, 실제 이와 같은 분쟁이 발생해 소송을 하게 되면 해당 약정이 ‘일방적으로 임차인에게 불리한 것인가’가 주요 쟁점이 되게 되는데, 그 이유는 대법원은 지상물매수청구권 포기 약정을 일률적으로 무효라고 보지 않고 사안별로 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 판단해 그 약정이 계약 전체적으로 보아 임차인에게 일방적으로 불리한 것이었는지를 가려서 그 효력을 판단하고 있고, 이러한 원칙에 따라 지방자치단체로부터 대부계약을 체결하여 나무를 심고 지상물매수청구권 포기 약정을 한 경우에 대부료가 저렴하고 수목의 경우 식재가 용이하다는 점을 들어 지상물매수청구권 포기약정의 효력을 인정한 바 있기 때문이다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결).
또한 이러한 지상물매수청구권은 성실하게 자신의 의무를 이행한 임차인을 보호하는 제도이므로 차임연체와 같은 임차인의 채무불이행으로 임대차 계약이 해지된 경우에는 임차인은 지상물매수청구권을 주장할 수 없다는 점도 유의하시기 바란다(대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249 판결).
