本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 선시공.후분양 아파트에서 분양카탈로그와 다른 시공 내역에 대해 손해배상을 청구할 수 있는지
분양카탈로그와 다른 시공 시 ‘손해배상 청구’ 원칙적으로 어렵다
대법원, ‘특별한 약정 없는 한 광고내용 계약 편입 볼 수 없다’ 판결
분양카탈로그 등 분양광고로 구체적으로 특정된 사항은 분양계약내용에 편입될 수 있다는 것이 법원의 판례입니다.
법원은 분양광고의 내용, 견본주택의 조건 중 아파트 등의 외형ㆍ재질ㆍ구조 및 실내장식 등에 관한 것으로 사회통념에 비춰 수분양자가 분양회사에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자는 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양회사도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 분양회사와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보고 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고2005다5812 판결).
이처럼 우리나라의 경우 이미 시공된 아파트를 보고 계약을 체결하는 것이 아니라 모델하우스나 분양카탈로그를 보고 분양계약을 체결하는 것이 보통이므로 분양카탈로그에 기재된 사항은 분양계약 상 중요한 의미를 갖습니다.
그렇다면 선시공ㆍ후분양아파트에서 분양카탈로그의 기재 내용과 다르게 시공이 되었다면 분양을 받은 사람은 분양회사를 상대로 손해배상청구를 할 수 있을까요? 법원은 원칙적으로 어렵다고 판단했습니다.
사안은 이렇습니다.
Y는 아파트형공장을 건축해 분양했는데 분양카탈로그를 보면 공용부분 중 A동에 퍼팅공원을 B동에 옥상휴게공원을, B동 복도에 휴게공간을 조성하는 것으로 나와 있었습니다. 하지만 실제 위 시설등은 설치되지 않았습니다. 이에 서울고등법원은 이를 설치하는 비용 상당의 손해배상을 명했습니다. 하지만 대법원은 다르게 판단했습니다.
대법원은 선시공ㆍ후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양ㆍ후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양된 아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 파트 등의 외형ㆍ재질등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 판단했습니다. 현황과 다르게 광고내용대로 다시 시공해 주기로 약정했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 분양광고의 내용이 분양계약에 편입되었다고 볼 수 없다고 판단한 것입니다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결).
부동산을 매수하는 중요한 거래를 할 때 거래대상이 아직 존재하지 않을 때는 부득이 견본주택이나 광고에 의지할 수 밖에 없지만 실물이 있다면 광고가 아니라 실물 자체를 직접 확인하고 거래하는 것이 옳다는 판결입니다.
다만 분양받기를 희망하는 사람이 실제 건물을 확인하더라도 쉽게 알 수 없는 사항(예를 들어 벽체 내부에 설치된 단열재, 차음재 등)이 카탈로그 등의 내용과 달리 시공됐다면 이러한 항목에 대하여는 손해배상청구가 가능할 것이라고 생각합니다.
