本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 영업권 등 양도양수계약 해제된 경우 공인중개사에게 중개수수료를 지급해야 하는지
중개인 귀책 아닌 이상 중개수수료 지급의무 있다
다만 수수료 과다 시, 감액 등 적정선 지급해야
경기가 어려우니 부동산중개수수료도 부담이 된다는 분들이 많습니다.
X는 공인중개사인데 Y가 운영하는 ○○감자탕의 시설과 영업권 등을 권리금(양도대금) 1억 7,000만 원에 C에게 양도하는 내용의 권리양도․양수계약의 체결을 중개했습니다. 우리가 흔히 말하는 ‘권리금’이 수수되는 영업권양도계약입니다.
C가 계약금을 납부한 상태에서 Y의 직전 임차인 P의 채권자가 P의 임대차보증금반환채권을 압류했고 이러한 결정이 해당 건물 소유자에게 도달하자 건물소유자는 Y와 C사이의 임차권 양도에 동의하지 않겠다고 통보했습니다. 결국 Y는 C에게 계약금 400만원을 반환할 수 밖에 없었습니다.
이러한 상황에서 X는 Y에게 중개수수료 1,700만원(거래대금의 10% 상당액)를 청구했는데 Y는 거래가 이루어지지 않은 이상 중개수수료를 지급할 수 없다고 했습니다. 이에 X가 Y에게 중개수수료 1,700만원의 지급을 구하는 소송을 제기했습니다.
부동산 거래에 관한 계약은 체결됐으나 다른 사정이 발생해 결국 계약이 해제된 경우에도 중개수수료를 부담해야 할까요?
우선 ‘공인중개사법’에 의하면 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래행위가 무효․취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받을 수 없다고 규정하고 있습니다(제32조 제1항). 공인중개사의 귀책사유가 없는 때에는 원칙적으로 보수를 받을 수 있는 것입니다.
위 사안에서 법원은 공인중개사의 고의나 과실은 없다고 판단해 수수료 지급의무는 일단 발생한다고 보았습니다. 다만 수수료가 과다한 측면이 있어 감액돼야 한다고 판시했습니다.
법원은 “공인중개사와 중개의뢰인 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계로 보아야 하고(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결 참조), 공인중개사의 중개업무처리에 따른 보수에 관하여 중개의뢰인과 사이에 약정이 있는 경우 그 중개업무를 마친 공인중개사는 원칙적으로 약정된 보수 전액을 청구할 수 있지만, 중개업무수임의 경위, 약정한 보수액, 중개업무의 내용과 그 업무처리과정, 난이도, 노력의 정도, 중개의뢰인이 중개에 의하여 체결된 계약으로 말미암아 실제로 얻은 재산상 이익과 기타 변론에 나타난 여러 사정을 종합적으로 고려하여 약정된 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 어긋난다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 적정한 범위 내의 보수액만 청구할 수 있는 것으로 보아야 할 것”(대법원 2006. 6.15. 선고 2004다59393 판결, 2001. 9. 28. 선고 2001다42240 판결)”이라고 전제한 다음 X가 중개한 영업권 등 양도양수계약은 부동산중개행위와 실질적으로 큰 차이가 없는데 공인중개사법에서 정하고 있는 중개수수료의 최고한도에 153만원에 비해 지나치게 거액인 점, 결과적으로 거래가 성사되지 못한 점 등을 고려해 양도대금의 3% 정도인 510만원의 지급을 명했습니다(서울동부지방법원 2014. 8. 21. 선고 2013가단41425 판결).
거래가 성사되지 않더라도 중개인의 귀책으로 그렇게 된 것이 아닌 이상 중개수수료 지급의무는 발생합니다. 다만 수수료가 과다하다고 볼 사정이 있을 때에는 수수료가 일정한 정도 감액될 수 있겠습니다.
