本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 아파트 하자 판단기준은 사업승인도면 아니라 준공도면
“하자 판단은 사업승인도면 아닌 ‘준공도면’이 원칙” 판시
분양광고․견본주택 등 꼼꼼히 살펴야 분양계약 분쟁서 유리
건축물의 하자를 판단하는 기준도면은 사용승인도면(준공도면)입니다. 하지만 몇 년 전부터 공동주택의 하자에 관하여는 이와 다른 흐름의 일부 하급심 판결례가 계속 나오고 있었습니다.
이른바 ‘주관적 하자’라는 개념을 제시하며 하자 인정 범위를 확대한 것입니다. 쉽게 말하면 사업승인도면이나 착공도면을 기준으로 이보다 하향 시공된 것들을 ‘주관적 하자’에 해당한다고 보아 이에 대해서도 배상책임을 인정한 것입니다.
대표적으로 서울고등법원은 “선분양, 후시공의 방식으로 분양이 이루어지는 공동주택의 경우에는 분양계약 체결 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 수분양자로서는 직접 분양대상 아파트를 확인할 길이 없고, 오직 분양자가, 관련 주택법령의 규정에 따라 사업승인을 받으면서 제출한 도면(기본설계도면)과 착공신고를 하면서 제출한 도면(실시설계도면)에 따라 아파트를 건축할 것을 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없으므로 분양자에게는 특별한 사정이 없는 한 사업승인도면 및 착공도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부과되어 있다고 할 것이고, 그와 달리 시공된 부분은 그 변경시공된 부분이 사업승인도면 및 착공도면에서 정한 것에 비해 성질이나 품질이 향상된 것이 아닌 한 당해 분양계약에서 보유하기로 한 품질이나 성상을 갖추지 못한 경우”에 해당하므로 이에 대하여 분양자는 하자담보책임을 부담한다고 판시했습니다(서울고등법원 2012. 1. 18. 선고 2009나66558 판결). 이후 이 고등법원 판결과 결론을 같이 하는 하급심 판결들이 일부 선고되기도 했습니다.
그런데 최근 대법원은 위 서울고등법원 판결을 파기했습니다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결).
특별한 사정이 없는 한 공동주택의 경우 하자의 판단기준은 사업승인도면이 아니라 사용승인도면(준공도면)이 원칙이라고 판시한 것입니다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결).
대법원은 ① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어렵고,
② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있으며
③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 사업계획변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있고,
④ 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점 등을 종합적으로 고려할 때 사업 주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의
특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 판시했습니다. 이로써 주관적 하자에 관한 분쟁은 상당 부분 정리될 것으로 보입니다.
다만 대법원이 판시한 것처럼 분양광고나 카탈로그, 견본주택에 의하여 분양계약 내용으로 포함됐다고 볼 수 있는 부분은 그러한 내용을 기준으로 하자를 판단하게 됩니다.
따라서 수분양자 입장에서는 분양광고나 카탈로그, 견본주택을 꼼꼼히 살펴보고 사진을 찍어두면 향후 분양계약에 관한 분쟁에 임할 때 도움이 될 것입니다.
