本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 상가건물의 권리금은 보호되는지
법원, 권리금 보장에 관해 ‘소극적’ 입장
정부, 개정안 마련… 적용시 ‘분쟁의 소지’ 존재
정부는 상가권리금을 둘러싼 갈등이 끊이지 않는 등 문제가 계속되지 최근 상가건물임대차보호법을 개정해 권리금 등을 보장하겠다는 입장을 밝혔습니다. 정부가 강한 추진의지를 보이고 있으므로 연내에 입법이 이루어질 가능성이 높습니다.
이번 칼럼에서는 권리금에 관한 기존 판례와 상가건물임대차보호법 개정안의 주요 내용을 살펴보겠습니다.
권리금은 하나로 정의되기 어려운 개념입니다. 법원은 ‘영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how)혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가’라고 정의하고 있습니다. 대체로 임차인과 후속 임차인 간에 주고받는 돈을 권리금으로 보고 있습니다.
이번 개정안에서는 대체로 ‘영업시설, 거래처, 신용, 노하우, 위치 등의 재산적 가치로, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급되는 금전 등의 대가’라고 정의하고 있습니다.
권리금의 보장에 관해 법원은 대체로 소극적인 입장입니다. 권리금 자체가 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 것이고, 이를 회수하기 위해서는 후속 임차인에게 권리금 상당액을 지급받는 것이므로 권리금이 지급되지 않은 책임을 임대인에게 묻기 곤란하기 때문입니다.
법원은 권리금 계약은 임대차계약과는 별개의 계약이라고 보고 있으며(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결), 원칙적으로 임대인이 임차인 간에 오고 간 권리금 회수를 보장해 줄 의무가 없고, 단지 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 권리금의 경우 “임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 지고”, 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는 “지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분의 액수”라고 보고 있습니다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결 등 참조).
실무상 가장 많이 수수되는 임차인간 오고 가는 권리금은 보장대상에서 제외되고 있기 때문에 법원에 의해서는 실질적인 권리금 보장이 이루어질 수 없었던 것입니다. 이 때문에 정부는 권리금 회수에 관해 임대인에게 협력의무를 부과하고 이를 위반한 경우 손해배상책임을 부담하는 것으로 개정안을 마련했습니다.
즉, 임대인의 방해행위에 관한 조항을 신설해 ①임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 신규 임차인으로부터 직접 권리금을 수수하는 행위 ②임차인이 주선한 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하는 행위, ③신규임차인에 대해 현저히 고액의 차임과 보증금 요구하는 행위, ④정당한 이유없이 신규임차인과 계약체결을 거절하는 행위 등을 하지 못하도록 하고, 이를 위반한 경우 손해배상의무를 부담하도록 했습니다.
향후 실제 이 법률이 적용될 경우 협력의무 위반인지 여부와 손해배상액의 범위에 관해 상당한 법적 분쟁이 발생할 것입니다.
아울러 현재 정부는 권리금 보장을 실질화하기 위해 이 조항은 현재 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다고 합니다. 소급입법이라는 비판도 제기되고 있어 이 역시 분쟁의 소지는 존재합니다.
