本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 유치권의 소멸
소유자 승낙없이 유치물 사용․대여․담보제공 불가
타인에게 유치물 점유, 유치권 자체 ‘상실 위험’ 주의해야
“유럽에는 하나의 유령이 떠돌고 있다. 공산주의라는 유령이…” 칼 마르크스와 프레드리히 엥겔스가 1848년 발표한 공산당선언의 유명한 첫 구절입니다.
이 구절을 우리 부동산경매에 대입하면 다음과 같이 바꾸어 볼 수 있지 않을까 합니다. “경매사건에는 하나의 유령이 떠돌고 있다. 유치권이라는 유령이…”. 그만큼 유치권은 실체를 정확히 알기 힘들어 경매의 불확실성을 가중시키는 요인으로 작용하고 있습니다.
유치권자로서는 유치권을 잘 보전함으로써 우선변제권을 통해 채권의 만족을 얻을 수 있는 반면 경매부동산의 매수인 입장에서는 유치권을 소멸시키면 예상 외의 수익을 얻을 수 있습니다. 이에 이번 칼럼에서는 유치권의 소멸사유를 몇 가지 살펴보겠습니다.
유치권은 담보물권이기 때문에 피담보채권이 소멸하면 유치권 역시 소멸합니다. 실무상 유치권의 피담보채권이 소멸하는 사례로 주의해야 할 것이 소멸시효 완성입니다. 대체로 건물에 관한 유치권은 해당 건물에 대한 공사대금채권에 기하여 성립합니다.
공사대금채권은 다른 채권과 달리 3년의 단기소멸시효의 적용을 받습니다. 일반민사채권의 10년, 상거래에서 발생한 상사채권의 5년에 비해 소멸시효가 짧습니다. 문제는 유치권을 행사한다고 해서 피담보채권의 소멸시효가 중단되지 않는다는 점입니다(민법 제327조).
유치권의 기초가 된 피담보채권에 관하여 가압류를 한다거나 피담보채권의 이행을 구하는 소송을 제기하는 등의 방법으로 소멸시효를 중단시키지 않으면 유치권을 계속 행사하고 있더라도 피담보채권이 시효로 소멸하는 바람에 유치권도 소멸해 버리고 맙니다. 주의가 필요한 대목입니다.
그 밖에 유치권을 소멸시킬 수 있는 방법으로는 다른 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구하거나(민법 제327조), 유치권자의 유치물 관리의무 위반 등을 이유로 유치권 소멸을 청구하는 방법입니다(민법 제324조).
실무상 문제되는 대표적인 사례를 살펴봅니다. 유치권자가 유치권을 행사하려면 본인이 직접 점유하거나 점유보조자가 점유하도록 해야 합니다. 회사라고 한다면 회사 직원이 점유를 하는 경우 직접 점유로 인정할 수 있습니다.
그러나 점유보조자로 볼 수 없는 제3자에게 점유하도록 하는 경우 유치권이 소멸될 수 있습니다. 유치권의 성립을 위한 점유는 직접 점유에 한정되지 않는 것은 맞습니다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정).
다만 간접점유로 인정되려면 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요하고 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 한해 인정됩니다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61426 판결 등).
따라서 적법한 간접점유로 인정되려면 직접점유자와 유치권자 사이에 임대나 사용대차와 같은 계약관계가 성립해야 합니다. 하지만 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 소유자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공하지 못합니다(민법 제324조 제2항).
제3자에게 유치물을 점유하도록 하면서 이에 관해 소유자의 승낙을 얻지 못했다면 점유는 계속 유지한 것으로 평가될 수 있지만 유치물에 대한 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 것에 해당하여 유치권이 소멸될 수 있습니다(서울고등법원 2014. 7. 2. 선고 2014나12050 판결).
타인에게 유치물을 점유하도록 한 것 때문에 유치권 자체를 상실할 위험이 있다는 점을 유의해야 합니다.
