本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 하자보수보증금 납부의무와 공사대금채무는 동시이행의 관계에 있는지
수급인 하자보수보증금채무, 특별한 사정 없는 한
도급인의 공사대금채무와 동시이행 관계에 있다
공사도급계약의 수급인은 하자보수의무를 보증하기 위해 하자보수보증금을 현금으로 지급하거나 은행의 지급보증서나 보증보험증권, 공제조합이 발행하는 보증서 등을 예치해야 합니다.
한편 주택법은 공동주택의 하자보수보증금에 관해 별도로 정하고 있는데, 사업주체(시행사)는 공동주택이 완공되면 사용검사 신청시사용검사권자가 지정하는 금융기관에 하자보수보증금을 현금, 보증서 등의 형태로 예치해야 합니다.
이후 입주자대표회의가 구성되면 지체 없이 하자보수보증금의 권리자 명의를 입주자대표회의로 변경합니다.
공사대금에 관해 다툼이 있거나 수급인이 하자보수보증증권을 제출하기 힘든 사정이 있는 경우 하자보수보증금 납부의무를 이행하지 못할 때가 있습니다. 공사도급계약서에는 대체로 수급인이 공사대금을 지급받을 때까지 도급인에게 하자보수보증금을 현금 또는 보증서 등으로 납부 또는 제출하기로 정해져 있습니다.
이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 수급인의 하자보수보증금채무는 도급인의 공사대금채무와 동시이행의 관계에 있다는 것이 법원 판례입니다(대법원 2004. 12. 9. 선고 2003다59051 판결 등).
예를 들어 하자보수보증금이 1억원이고, 잔여 공사대금이 3억원인 경우, 도급인 입장에서는 하자보수보증금이 납부될 때까지 잔여 공사대금 3억 원 전체의 지급을 거절할 수 있을까요? 이에 대해 명확한 대법원 판례가 있는 것 같지는 않습니다.
다만 하급심 판결례에서는 대등액의 범위에서만 동시이행 항변권 행사가 가능하다는 판결이 있습니다. 즉, 법원은 피고가 원고에게 6,500만원 정도의 공사대금을 지급하지 않았는데 그 중 하자보수보증금 1,900만원을 제외한 나머지 공사대금에 대하여는 지급의무가 있다고 판시했습니다(서울중앙지방법원 2014. 6. 13. 선고 2013가합47076 판결).
하자보수보증금채무와 공사대금채무는 상계할 수 있을까요? 누가 상계하는지에 따라 다릅니다. 하자보수보증금채무를 이행해야 하는 수급인이 지급받을 공사대금채권으로 상계하는 것은 가능합니다(미지급공사대금이 1억원, 하자보수보증금이 3,000만원인 경우, 7,000만원만 지급받는 것으로 상계 가능).
하지만 도급인이 상계하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 수급인 입장에서는 현금으로 지급하는 것 외에 보증서 등의 제출로도 이행할 수 있는데 도급인의 일방적인 상계권 행사를 허용하면 수급인의 선택권을 침해하는 결과를 초래하기 때문입니다(대법원 2004. 12. 9. 선고 2003다59501 판결).
대법원은 “항변권이 붙어 있는 하자보수보증금 채권을 자동채권으로 하여 공사대금 채권과 상계하는 것을 허용하게 되면 채권자인 피고 일방의 의사표시에 의하여 원고로 하여금 위와 같은 항변권을 행사할 기회를 상실시키는 결과가 되므로, 그러한 상계는 부적법하여 허용될 수 없다고 할 것”이라고 판시했습니다.
