本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 상가건물 임대차보호법 적용을 받는 상가는 차임연체액이 2기의 차임액에 달할 때 계약을 해지할 수 있는지
상가건물 임대차보호법 적용 상가도
차임연체액 2기 달하면 계약 해지 ‘가능’
상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 대해 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로 민법의 특별법에 해당합니다. 따라서 상가건물 임대차보호법과 민법에 서로 다른 내용이 있다면 특별법 우선 원칙에 따라 상가건물 임대차보호법이 우선합니다.
그렇다면 임대차계약 해지에 관해서는 어떨까요?
민법에서는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다(민법 제640조).
즉, 한 달 임대료가 100만원인 경우 밀린 임대료가 200만원이 되면 계약을 해지할 수 있는 것입니다.
한편 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 해 계약갱신권을 인정하면서 예외사유로 제1호에서 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”를 들고 있습니다.
이 규정에 따르면 상가건물 임대차의 경우 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실만으로는 임대인은 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없습니다.
그렇다면 2기의 차임을 연체한 사실만으로는 임대차계약을 해지할 수 없는 것 아닌가 하는 의문이 들 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물의 경우 차임연체액이 2기의 차임액에 달할 때 계약을 해지할 수 있을까요?
법원은 가능하다고 판단했습니다.
법원은 상가건물 임대차보호법에서 계약갱신요구권을 정한 취지는 “상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것”이며 민법에서 차임연체 시 임대차계약 해지가 가능하도록 정한 규정은 “차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 명문화함으로써 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 데 그 취지가 있으므로, 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다”고 판시했습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).
법원은 “상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다”고 보았습니다.
상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가도 차임연체액이 2기에 달하면 계약을 해지할 수 있는 것입니다. 상가건물 임대차보호법이 민법의 특별법인 것은 맞지만 상가건물 임대차보호법에서 정하고 있지 아니한 사항까지 민법의 특별규정이 될 수는 없는 것입니다.
