本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 구분소유적 공유관계
‘구분소유적 공유관계’는 기본적으로 ‘공유’의 특성
지분 정리시 근저당권 설정 사전 협의하는게 바람직
물건이 지분에 의해 수인의 소유로 된 때를 공유(共有)라고 합니다. 공유의 경우 공유물 전체를 지분의 비율로 사용ㆍ수익하는 것이지 공유물의 특정 부분을 소유하는 것이 아닙니다.
이와 달리 하나의 부동산을 특정하여 소유하고 있으면서도 분필(分筆)이나 구분등기를 하지 않았을 때의 소유관계를 구분소유적 공유관계라고 합니다. 법원은 “한 필의 토지 중 위치․면적을 특정하여 각기 다른 부분을 양수한 수인이 편의상 공유등기를 경료한 경우에는, 각 양수인은 자기의 양수부분에 대하여 다른 부분의 양수인들에게 그 지분소유명의를 신탁함과 동시에 다른 양수인들로부터 그들의 양수부분에 대한 지분소유명의를 수탁받은 것”으로서 상호명의신탁관계에 있다고 보고 있습니다.
‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’에서 명의신탁을 금지하고 그 효력을 무효로 정하고 있지만 위와 같은 구분소유적 공유관계는 부동산실명제 하의 현행 법제에서도 허용되고 있습니다(제2조 1호 단서 및 다.목).
구분소유적 공유관계는 일반적인 공유관계와 다르지만 기본적으로 공유에 해당하기 때문에 독자적인 법률관계가 형성됩니다.
일반공유에서는 다른 공유자가 동의하지 않으면 공유물을 처분할 수 없지만, 구분소유적 공유에서는 자신이 소유한 특정부분을 처분하는 것이 가능합니다. 또한 일반공유는 공유물분할의 방법으로 공유관계가 해소되지만 구분소유적 공유에서는 명의신탁을 해지하는 방법에 의하여 공유관계가 해소됩니다.
하지만 구분소유적 공유관계라고 하더라도 기본적으로 공유의 특성을 가지고 있으므로 주의를 기할 필요가 있습니다.
오늘 살펴볼 사안이 그러한 유형입니다.
A와 B는 분할전 토지를 구분소유적 공유관계로 소유하고 있었습니다. 乙은행은 분할전 토지 중 A의 지분에 대해 근저당권을 설정하고 A에 대출을 해 주었습니다. 당시 乙은행은 A와 B가 분할전 토지를 구분소유적 공유관계로 소유하고 있고 장차 공유물분할이 이루어질 것이라는 점을 알고 있었습니다.
이후 A와 B는 각자가 실제 사용하고 있는 토지를 기준으로 토지를 분할했습니다(편의상 A가 분할소유하게 된 토지를 a, B가 분할소유하게 된 토지를 b라고 합니다). A가 대출채무를 갚지 않자 은행은 a, b 두토지에 대해 경매를 신청했습니다.
그러자 B는 乙은행이 근저당권을 설정한 것은 애초에 A가 소유하고 있는 특정부분(a토지)에 대한 것이었으므로 근저당권의 효력은 a에만 미친다고 주장했습니다. 자신이 분할소유하게 된 b토지 부분에 대한 경매는 부적법하다고 주장한 것입니다.
하지만 법원은 B의 주장을 배척했습니다. “구분소유적 공유관계에 있어서 1필지의 토지 중 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분을 목적으로 하는 근저당권이 설정된 후 구분소유하고 있는 특정 부분별로 독립한 필지로 분할되고 나아가 구분소유자 상호간에 지분이전등기를 하는 등으로 구분소유적 공유관계가 해소되더라도 그 근저당권은 종전의 구분소유적 공유지분의 비율대로 분할된 토지들 전부의 위에 그대로 존속하는 것이고 근저당권설정자의 단독소유로 분할된 토지에 당연히 집중되는 것은 아니라고 판시한 것입니다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다25944 판결)”.
따라서 지분을 정리하면서 근저당권 설정을 어떻게 해소할지에 대하여도 사전에 협의를 할 필요가 있습니다.
