本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약 체결한 경우, 주택임대차보호법 적용되는지
매매계약 후 임대차계약 체결해야만 법적 보호 받는다
‘최고가 매수신고인 지위가 적법한 임대권한 있다고 볼 수 없다’ 판시
주택임대차보호법에 의하면 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있고, 확정일자를 갖추면 그 이후에 설정된 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이를 대항력과 우선변제권이라고 합니다.
그러나 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에서 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니지만 적어도 그 주택에 관해 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결해야 합니다.
예를 들어 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용․수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며(대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조).
하지만 임의경매절차에서 최고가 매수신고인 지위에 있다는 것만으로는 적법한 임대권한을 가진 것으로 보기 어렵다는 판결이 최근 선고되었습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결).
사안은 이렇습니다.
X는 임의경매절차에서 최고가매수신고인 지위에 있던 A와 임대차계약을 체결한 다음 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 확정일자를 받았습니다. 이후 A는 매각대금을 완납하고 Y은행에 근저당권을 설정해 주었습니다.
그 후 이 사건 주택에 관해 경매절차가 진행됐는데 원심은 원고가 우선변제권을 취득했으므로 근저당권자인 Y은행보다 우선해 경매절차상 환가대금에서 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다고 판단했습니다.
그러나 대법원은 임의경매절차 상 최고가매수신고인이라는 사정만으로는 아직까지는 적법한 임대권한이 있었다고 볼 수 없다면서 원심 판결을 파기했습니다.
최고가 매수신고인의 경우 매각대금을 완납하면 소유권을 취득하지만 최고가 매수신고인이라는 지위 자체는 적법하게 부동산을 임대할 권한이 있는 것은 아니라고 판단한 것입니다.
앞서 살펴본 것처럼 매매계약을 체결하고 목적물을 인도받은 매수인과 임대차계약을 체결한 자는 임대차보호법의 보호를 받는 반면, 경매목적물의 최고가매수신고인과 매각대금 완납 전 임대차계약을 체결한 사람은 임대차보호법의 보호를 받지 못하게 되는 셈입니다. 경매목적물에 관해 임대차계약을 체결할 때 이 점 유의할 필요가 있겠습니다.
