本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 구 도시정비법 상 사업시행계획 내용이 달라졌을 때 조합원들에게 기존 동의를 철회할 수 있음을 고지해야 하는지
‘사업시행계획, 동의 후 변경됐어도 효력 상실 불가’ 판시
2009년 개정 전 사업시행계획 효력 관련 사안 꼭 챙겨야
현행 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도시정비법’)에 의하면 조합은 사업시행인가(변경인가도 포함) 신청 전에 미리 총회를 개최해 조합원 과반수 동의를 얻어야 합니다(도시정비법 제28조 제5항, 제24조 제3항 9의2, 제6항).
하지만 도시정비법이 2009년 2월 6일 개정되기 전에는 사업시행계획인가신청 전에 동의를 하도록 정했을 뿐, 구체적인 동의 방법이나 정족수에 관해서는 정관 등에 의한 자치법적 규율에 따르도록 하고 별도로 법률이 정하고 있지 않았습니다.
그래서 실무적으로는 조합설립에 관한 동의를 받으면서 아직 사업시행계획이 확정되지 않은 상태인데도 사업시행계획에 관해 미리 동의를 받아 사업시행인가를 얻는 사례가 많았습니다. 이처럼 사업시행계획이 확정되기도 전에 사업시행계획에 관한 동의를 얻은 것에 대해서는 효력을 부정하는 사례도 있었습니다.
최근 이와 관련된 법리를 대법원이 정리한 것이 있어 소개합니다.
사안은 이렇습니다. A조합은 조합창립총회를 전후한 시기에 조합설립동의서를 받으면서 사업시행계획동의서도 같이 받았습니다. 사업시행계획에 대한 동의서를 받을 당시 건폐율, 용적율 등 사업시행계획에 포함될 사항이 정해지지 않았습니다.
조합은 동의서를 받은 날부터 1년이 경과한 시점에 사업시행계획인가신청을 했는데 해당 사업시행계획에 의하면 당초 토지등소유자로부터 동의서를 받을 당시 예정했던 것보다 약 23% 증액된 금액이 정비사업비용으로 기재돼 있었고 사업시행계획 신청 과정에서 토지등소유자로부터 별도로 동의서를 받지 않았습니다. 이에 일부 조합원이 사업시행계획 무효확인을 구하는 소를 제기한 것입니다.
원심은 사업시행계획이 무효라고 판단했습니다. 사업시행계획에 관한 동의서 작성 당시 사업시행계획의 내용이 정해져 있지 않았으므로 사업시행계획에는 동의가 흠결돼 위법함을 전제로 하여, 동의서 징구 당시에 비하여 정비사업비용이 23% 정도 증액돼 토지등소유자가 쉽게 예상할 수 있었던 범위를 넘어선 점 등을 고려할 때 이러한 흠결의 하자는 중대ㆍ명백하므로 사업시행계획이 무효라고 판단했습니다.
하지만 대법원은 다르게 판단했습니다(대법원 2014. 2, 27. 선고 2011두25173 판결). “구 도시정비법은 사업시행계획에 대한 동의의 시기에 관하여 인가 신청을 하기 전에 미리 하도록 규정하고 있을 뿐이고, 동의의 방법과 정족수에 관하여는 정관 등에 의한 자치법적 규율에 맡기고 있으므로 사업시행계획의 내용이 확정되기 이전에 동의서가 작성되었다면 구체적인 사업시행계획의 작성에 관하여 조합에 위임한다는 취지가 포함되었다고 볼 수 있으므로 이러한 사정만으로 그 동의서가 위법하다고 볼 수 없고 도시정비법 관련 규정들의 취지에 비추어 볼 때 사업시행계획에 대한 동의 이후 사업시행계획 내용의 변경 유무에 관계없이 동의 철회를 인정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 사업시행계획의 내용이 동의 이후 변경되었다고 하더라도 그 동의의 효력이 당연히 상실된다고 볼 수 없다”고 판시했습니다.
다만 조합설립과 달리 사업시행계획에 있어서는 인가 신청 이전에 창립총회와 같이 변경된 사업시행계획에 대한 의사를 확인할 수 있는 절차가 규정돼 있지 아니한 점을 고려해 보면, 동의 이후 사업시행계획이 변경된 경우 조합으로서는 조합원들에게 변경된 사업시행계획의 내용과 함께 기존 동의를 철회할 수 있음을 고지할 신의칙상 의무가 있다고 보았습니다.
결국 위와 같은 절차를 거치지 않은 점은 위법하지만 정비사업비용이 증가한 내용과 이에 따라 기존 동의를 철회할 수 있음을 고지하지 않은 하자가 무효사유에 해당할 만큼 중대ㆍ명백한 하자는 아니라고 판단했습니다.
2009년 개정 전의 사업시행계획의 효력이 문제된 사안에서는 꼭 살펴볼 필요가 있는 판례입니다.
