本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 인접 건축물로 폐쇄감.압박감을 느낄 때 손해배상청구가 가능한지
배치관계.이격거리.높이 비율 등 침해 요건 결정 요소
조망이익 침해 여부 판단 시 해당지역의 특성 ‘중요’
법원은 조망권에 관해서는 “조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다”(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등)고 보아 이를 권리로 인정하는 것에 인색했습니다.
하지만 이러한 전통적인 조망권 내지 조망이익과 달리 인근 건물로 인한 폐쇄감, 압박감, 사생활침해 등으로 인한 침해가 조망이익의 새로운 내용으로 많이 주장됐고 이를 인정한 사례들이 늘어나고 있습니다.
이와 관련 최근 대법원이 건축물이 바로 옆에 건축되면서 입게 되는 피해에 관해 판단한 사례가 있어 소개드리겠습니다.
원심 법원은 가해건물 건축으로 인해 피해건물의 조망침해율이 55.39% 내지 91.66% 증가했으므로 조망이익(개방감상실)이 수인한도를 초과해 침해됐다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 원심판결을 파기했습니다.
대법원은 “인접 토지에 건물 등이 건축되어 발생하는 시야 차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감 등의 생활이익의 침해를 이유로 하는 소송에서 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서서 위법하다고 할 것인지 여부는, 피해 건물의 거실이나 창문의 안쪽으로 일정 거리 떨어져서 그 거실 등의 창문을 통하여 외부를 보았을 때 창문의 전체면적 중 가해 건물 외에 하늘이 보이는 면적비율을 나타내는 이른바 천공율이나 그 중 가해 건물이 외부 조망을 차단하는 면적비율을 나타내는 이른바 조망침해율뿐만 아니라, 피해건물과 가해건물 사이의 이격거리와 가해 건물의 높이 및 그 이격거리와 높이 사이의 비율 등으로 나타나는 침해의 정도와 성질, 창과 거실 등의 위치와 크기 및 방향 등 건물 개구부 현황을 포함한 피해 건물의 전반적인 구조, 건축법령상의 이격거리 제한 규정 등 공법상 규제의 위반 여부, 나아가 피해 건물이 입지하고 있는 지역에 있어서 건조물의 전체적 상황 등의 사정을 포함한 넓은 의미의 지역성, 가해건물 건축의 경위 및 공공성, 가해자의 방지조치와 손해회피의 가능성, 가해자 측이 해의를 가졌는지 유무 및 토지 이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다”고 일반론을 설시했습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결).
그러면서 “이른바 조망침해율은 피해건물의 거실이나 창문의 안쪽으로 일정 거리 떨어져서 그 거실 등의 창문을 통하여 외부를 보았을 때 창문의 전체 면적 중 가해건물이 외부조망을 차단하는 면적비율을 나타내는 수치로서, 가해건물과 피해건물 사이의 이격거리와 가해건물의 높이 및 가해건물의 피해건물 방향의 전면 면적 상호간의 비율이 일정한 경우에는 그 이격거리와 상관없이 조망침해율 수치가 항상 동일하게 유지되지만, 이때에도 사회통념상 가해건물이 피해건물에 보다 가까울수록 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감의 정도는 커진다고 볼 수 있는 것이므로, 조망침해율 수치가 피해건물에서 느끼는 가해건물에 의한 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감의 정도를 항상 정확하게 반영하는 것으로 볼 수 없다”고 해 조망침해율의 한계를 지적했습니다.
이 사건의 경우 피해건물과 가해건물의 배치관계나 이격거리, 높이의 비율 등이 인근지역에서 이례적인 것으로 보기 어려우므로 수인한도를 넘어 침해가 이루어졌다는 원심의 판단에 문제가 있다고 판시했습니다.
현실적으로 건물이 빽빽하게 들어설 수 밖에 없는 해당 지역의 특성을 고려해 수인한도의 정도를 달리 판단해야 한다고 판시한 사안입니다.
조망이익 침해 여부를 판단함에 있어 해당 지역의 특성이 중요하다는 점을 다시 한 번 일깨워 주는 판결이라고 하겠습니다.
