재개발.재건축정비사업의 CM 활용 극대화를 위한 노력 일환으로 ‘도시정비사업 CM’ 주제로 ‘CM 이야기’ 코너를 마련했습니다. 재개발.재건축정비사업의 효율적인 추진을 위한 정보 제공을 위해 매주 월요일 게재됩니다.
건설사업관리의 효과
세계CM경진대회에서 한만희(서울시립대학교 국제대학원장) 국토부 전 차관은 ‘CM은 글로벌 경쟁력 확보방안’이라는 내용으로 주제발표를 했다. 건설산업이 시공중심에서 하이테크 고부가가치 산업으로 도약하기 위해서는 CM의 역할이 매우 중요하다. 또 글로벌 경쟁력 확보를 위해서는 건설사업관리(Construction Management, 이하 CM)) 역량을 집중 육성해야 할 것으로 지적했다.
국토교통부에서도 글로벌 건설시장에서 건설기술용역의 경쟁력 확보를 위해서 ‘건설기술관리법’ 전부 개정안을 공포(2013. 5. 22)했다. 개정 목적은 건설기술용역의 산업지원, 건설기술용역 업역체계의 선진화, 건설기술자 지원 등의 내용을 담고 있다.
국제 경쟁력이 시공이나 플랜트엔지니어링에 비해 상대적으로 뒤쳐진 건설엔지니어링의 선진화 및 해외진출역량을 육성하려는 국토부의 의지가 담겨 있다. 그동안 건설기술에 ‘관리(규제)’ 일변도였던 정부 정책을 ‘진흥’으로 바꾸고, 설계·감리·CM으로 나눠진 칸막이를 걷어내기 위해서 기존 건설기술관리법을 전부 개정하여 오는 5월 23일부터 시행된다.
지금까지 건설기술자, 감리원, 품질관리사 등으로 분리된 건설기술인력의 명칭을 건설기술자로 통합하여 단일화하고 설계ㆍ감리ㆍ건설사업관리 등으로 분리된 업역도 건설기술용역업으로 융합된다.
한편으로는 건설엔지니어링의 ‘화려한 부활’을 꿈꾸는 업체 종사자들의 희망사항도 품고 있다. 이에 한국건설관리학회는 ‘건설기술 관리체계의 개편을 논한다’는 포럼을 통하여 한국건설기술연구원에서 조사 분석한 자료를 토대로 산학연 전문가들을 초빙하여 세미나도 개최 했다.
CM 제도는 책임감리대상공사에서 책임감리 또는 건설사업관리(CM)에 감리를 포함하여 발주할 수 있도록 이원화된 제도로 사업관리 역량이 높은 업체들을 중심으로 책임감리대상공사를 건설사업관리(CM)로 대체해 발주하도록 유도하여 18년 전부터 민간 및 공공 공사에서 적용하여 일반화 됐다.
이에 글로벌 경쟁력 강화를 위한 건설기술진흥법이냐, 법과 시행령에 건설산업의 발전을 위한 입법취지와 원칙에 입각한 올바른 내용이 담겨있는가 아니면 단순히 감리를 건설사업관리(CM)로 명칭만 바꾸는 또 다른 규제가 아니냐는 우려의 소리도 높다.
용역형 건설사업관리(CM for Fee)는 시공단계에서 책임감리가 주된 업무인데, 실질적으로 CM을 감리+추가업무로 오인돼, 주택법이 적용되는 정비사업과 공동주택의 감리를 발주하는 지자체에서는 예외적으로 책임감리만을 발주하고 있다.
그러나 정비사업의 건설사업관리자(CMr; Construction Manager)는 전문성이 부족한 조합(원)을 대신하여 재건축사업이 순조롭게 잘 진행될 수 있도록 정비사업에 전문가가 투입돼 기술 자문 또는 대행을 한다.
재개발·재건축조합에서는 건설기술분야 전문성 확보의 필요성을 인식해 자율적으로 CM을 발주하고 있는 실정이고, 사업의 규모가 작거나 사업성이 불투명한 정비사업장의 조합원들은 CM용역비를 이중의 부담으로 생각하고 있다.
CM은 협력업체(정비사업자, 설계자, 시공자 등)의 주장과 요구사항을 합리적으로 조절하기 위해 건설분야의 전문가들이 경영이론과 선진기법을 접목하여 조합의 이익을 대변하고, 재개발·재건축사업을 체계적으로 관리하는 정비사업관리 전문가 집단(Professional Group)이다.
건설사업관리(CM) 업무는 각 전문가들이 보유한 특화기술을 적용해 정비사업에서 가장 중요한 계약관리, 설계관리, 시공관리 등의 업무를 통해 공사 기간(Time) 단축과 사업비(Cost)의 절감 및 품질(Quality) 향상을 꾀하여 조합원의 이익을 극대화하는데 목적을 두고 있다.
필자는 수년전부터 ‘도시정비사업의 CM역할과 중요성 설명회’ 및 ‘도시정비사업의 CM수행사례’ 등을 강의하면서 도곡동재건축아파트의 사업비 절감 약 300억원의 내용과 사업기간 단축에 따른 조합원 이익 및 프리미엄을 극대화한 사례와 고덕주공아파트 사업비 약 80억원을 절감하고 명품주거단지를 건립해 사업비 외에 조합원들에게 엄청난 경제적 파급효과를 높이고 아파트단지를 특화한 내용들을 설파했다.
특히 아현3구역 주택재개발정비사업의 경우는 조합비리와 조합원간 갈등으로 오랫동안 표류하여 시공사에서는 사업을 포기했던 사업장이다. 여기에 CM이 투입돼 갈등을 해소하고 사업의 투명성과 사업성을 높였다. CM이 좌초위기의 사업장을 다시 일으켜 세우고 재개발정비사업을 새롭게 추진, 한창 공사 중에 있으며 완공을 앞두고 있다. 또한 CM이 도시정비사업을 성공적으로 수행한 사례들이 많이 늘어나고 있다.
정비사업 조합원들의 프리미엄 확대를 위해서는 체계적이고 철저한 사업관리로 시공사와 협력업체들을 이끌고 사업을 성공적으로 수행할 수 있어야 한다. 이를 위해서는 조합의 전문성 확보가 최선책이며, 조합원들은 건설사업관리(CM)의 도입을 적극 추진하고 조합원의 부담금을 최소화여 명품주거단지를 건설하는 것이 최선의 목표이다.
재건축공사를 완성하고 입주해 모든 이해관계자가 떠난 후, 조합 청산시에야 확정되는 조합원의 분담금은 결국 조합원 각자가 부담해야 되므로 조합(원)의 이익을 위해서는 현명하게 판단하고 대처해야 할 것이다.
