本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평 wjeong@jipyong.com
■ 건축 중인 건물의 소유권 귀속 법리
전체 공정 대비 75% 정도 완성된 건물
경매 위한 소유권보존등기 가능하다
민법은 토지 및 그 정착물은 부동산, 부동산 이외의 물건은 동산으로 정하고 있습니다(제99조).
다른 나라들에서는 건물을 토지의 구성부분으로 취급하는 입법례가 많습니다만 우리는 일본민법과 마찬가지로 건물을 토지로부터 완전히 독립한 별개의 부동산으로 규정하고 있습니다.
하지만 건물이 완성됐을 때 토지와 별개의 부동산이라는 점이 분명히 드러나는 것이지 건축 중인 건축물은 진행 정도에 따라 토지와 구별하는 것이 그리 쉽지는 않습니다.
건물은 동산인 수개의 물건들이 건축계획에 따라 구조물로 형성돼 독립한 부동산으로 변형된 것입니다. 건축과정 상 일정한 단계에 도달할 때 비로소 토지와 분리된 독립한 부동산이 됩니다.
대체적으로 건축단계에 따라 다음과 같이 나누어 볼 수 있습니다. ① 터를 파고 기초를 세우는 기초공사 단계 ② 일부 층의 기둥과 외벽이 완성된 단계 ③ 사실상 건축물 대부분이 완성되었으나 사용승인을 얻지 못한 단계 ④ 사용승인을 얻어 법률상 완공된 단계.
터를 파고 골조공사를 어느 정도 수행한 단계의 경우 골조는 토지의 정착물이기 때문에 동산으로서의 성질을 잃고 토지에 부합(附合)해 토지의 구성부분을 이루게 됩니다. 즉 골조공사 단계의 건축물은 토지와 독립한 부동산이 아니라 토지와 결합되므로 토지소유권자에게 골조 등의 소유권도 귀속됩니다.
예를 들어 건물 신축공사의 수급인은 공사대금을 받지 못한 경우 건축 중인 건물을 점유해 유치권을 행사할 수 있습니다. 하지만 골조 공사 단계에서는 골조 부분을 독립한 물건으로 볼 수 없기 때문에 유치권을 행사할 수 없습니다(대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정).
한편 법원은 원칙적으로 기둥, 주벽, 지붕이 있으면 독립한 부동산이라고 평가하는데(대법원 1977. 4. 26. 선고 76다1677 판결 등), 건물이 설계도상 처음부터 여러 층으로 건축할 것으로 예정돼 있고 그 내용으로 건축허가를 받아 건축공사를 진행하던 중에 건축주의 사정으로 공사가 중단되었고 그와 같이 중단될 당시까지 이미 일부 층의 기둥과 지붕 그리고 둘레벽이 완성된 사안(②단계)에서 법원은 “이와 같은 상태라면 그 구조물은 토지의 부합물로 볼 수는 없고 제3자가 이러한 상태의 미완성 건물을 종전 건축주로부터 양수하여 나머지 공사를 계속 진행한 결과 건물의 구조와 형태 등이 건축허가의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 정도로 건물을 축조한 경우에는, 그 구조와 형태가 원래의 설계 및 건축허가의 내용과 동일하다고 인정되는 건물 전체를 하나의 소유권의 객체로 보아 그 제3자가 그 건물 전체의 소유권을 원시취득한다”고 판시하고 있습니다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다67691 판결).
일부 층이 완성된 경우 해당 건물은 독립한 부동산이며 이러한 미완성 건물을 종전 건축주로부터 양수해 완성한 자는 건물 전체를 원시취득한다고 판단한 것입니다.
그러나 이러한 단계의 미완성건물의 경우 등기할 방법이 없기 때문에 권리를 양도하는 계약을 체결하더라도 물권변동이 일어난다고 보기 어렵습니다. 따라서 건축주명의를 변경하는 절차를 거쳐야 권리귀속에 관한 다툼을 방지할 수 있습니다.
한편 건축물이 사실상 완성됐는데 사용승인을 얻지 못한 경우(③단계) 법원의 조사를 거쳐 소유권보존등기를 마치고 경매의 대상이 될 수 있습니다(민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서).
실무상 어느 정도의 공정이 진행돼야 경매 대상이 되는 건물인지 명확한 기준은 없지만 전체 공정 대비 75% 정도가 완성된 건물에 대해 경매를 위한 소유권보존등기가 된 사례가 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.
