재개발.재건축정비사업의 CM 활용 극대화를 위한 노력 일환으로 ‘도시정비사업 CM’ 주제로 ‘CM 이야기’ 코너를 마련했습니다. 재개발.재건축정비사업의 효율적인 추진을 위한 정보 제공을 위해 매주 월요일 게재됩니다.
정비사업자와 건설사업관리자
서울시는 재개발·재건축 정비사업 지원을 위해 각계의 전문가들로 자문위원회를 구성하고 토론을 거듭했다. 필자도 수년전부터 공공관리 자문을 위해 건설사업관리자(Construction Management/이하 CM) 선정에 관한 기준을 마련하고 업체 선정을 위한 다양한 기준 마련과 자문회의를 거치면서 정비사업의 올바른 방향과 사업지원을 위해서 적합한 혜안을 찾고 있다.
CM 선정기준은 건설산업기본법을 근거로 국토부나 조달청에서 시행하고 있는 기준과 정비사업의 특성을 살릴 방안을 검토해 조합에 도움이 되는 합리적인 방법들을 조사하고 있으나, 도시및주거환경정비법을 근간으로 하는 정비사업자 선정기준과 상충되는 논란을 거쳐 합법적이고 바람직한 방안 등을 모색하고 있다.
정비사업시행인가 후에 시공자 선정을 위해서는 시공회사가 입찰서와 함께 제출하는 공사내역서의 검토와 설계도서에 포함된 내역서를 비교하고 분석하는 업무를 CM만이 할 수 있는지와 정비사업자가 적산 전문회사에게 용역을 의뢰하여 공사비를 검토 할 수도 있지 않느냐는 주장도 있다.
‘도시 및 주거환경정비법’에 정비사업전문관리자의 업무는 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행, 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행, 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성, 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원, 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행, 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행, 시장ㆍ군수가 정비사업전문관리업자를 선정한 경우에는 추진위원회 설립에 필요한 다음 각 목의 업무(동의서 징구[徵求], 운영규정 작성 지원, 그 밖에 조례로 정하는 사항)이다.
다만, 정비사업전문관리업자는 동일한 정비사업에 대하여 건축물의 철거, 정비사업의 설계, 정비사업의 시공, 정비사업의 회계감사, 그 밖에 정비사업의 공정한 질서유지에 필요하다고 인정해 대통령령이 정하는 업무를 병행하여 수행할 수 없도록 법률로 정하고 있어, 사업초기에 가장 중요한 사업성과 분양성, 주민의 자산가치와 직결된 설계 및 설계관리 그리고 시공과 관련된 기술관리 전문가를 확보하지 못하여 정비사업기술의 전문적인 업무를 수행하기 어려운 문제점이 발생한다.
건설산업기본법 제2조제8호에 ‘건설사업관리라 함은 건설공사에 관한 기획?타당성조사?분석?설계?조달?계약?시공관리?감리?평가?사후관리 등에 관한 관리업무의 전부 또는 일부를 수행하는 것을 말한다’라고 명시돼 감리업무를 포함하고 있는데, 항상 비교되는 감리와 CM의 가장 큰 차이점으로 감리는 사업비관리를 제외한 공공의 목적에 부합하는 안전과 품질 부분에 중점 관리하고, CM은 조합(원)을 대신해 건설사업 전반의 관리를 대행 또는 자문해 주는 업무로 건설분야에 경영이론과 선진기법을 적용, 재건축사업의 체계적인 관리업무를 수행하는 전문가그룹(Professional Group)이다.
또한 용어의 정의에서 ‘건설사업관리자’란 건설사업관리 관련규정에 의거해 전문적인 기술능력을 갖추고 사업관리업무를 수행하는 자로, ‘책임기술자’는 건설사업관리자를 대표해 발주자가 지정한 일정장소 또는 현장에 상주하면서 당해 사업전반에 관한 건설사업관리업무를 책임지는 기술자이다.
CM의 업무내용은 사업관리 일반, 계약관리, 설계관리, 사업비관리, 공정관리, 품질관리, 환경관리, 안전관리, 사업정보관리(PMIS), 준공 후 사후관리, 정비사업 업무 지원 및 기술자문, 기타 조합요청사항에 대한 자문 등으로 정비사업체와 중첩되는 부분의 업무를 체계화하여 구분하였으며 앞으로의 활용에 많은 성과를 기대한다.
이에 CM 업체선정을 위한 적격심사는 입찰자의 사업수행능력, 입찰가격 등을 종합적으로 고려해 그 우열을 심사·결정하는 방법 및 절차를 정함에 있어서 업체의 선정기준을 마련하고, 책임기술자는 최소한 건설사업관리 자격증(건설사업관리사, CMP, PCM 등)을 소지하고 정비사업의 CM업무를 수행한 경력과 전문성을 겸비하고 있어야 할 것이다. 이는 지금까지 수행된 감리와는 다른 차별화된 전문 업무로 주택법에 의한 신축아파트의 책임감리 경력만으로는 정비사업의 CM업무를 수행하기 어렵고 또 다른 문제가 야기될 우려가 있다.
도시정비사업의 특성 및 조합의 갈등관계와 해결 방안을 찾지 못하면 주택정비사업조합을 지원하고 컨설팅을 하는 전문분야의 업무를 수행할 수가 없으며, 특히 조합에 자문을 잘 못하여 업무절차상 하자가 발생하게 되면 조합이 존립이 위험에 처할 수 있기 때문이다.
궁극적으로는 CM이 주택법에 의한 감리업무를 함께 수행해 조합의 비용을 절감할 수 있도록 법과 제도를 개선해야 할 것이다. 건설산업기본법은 1996년부터 CM이 감리업무를 포함한 전반적인 건설사업관리 업무를 수행할 수 있도록 개정돼 공공공사 및 일반공사에 적용해 실시된 지가 18년이 됐으며, 지난 5월 22일에 공포된 건설기술진흥법도 현행 감리, CM 등으로 분리된 업역을 건설기술용역업으로 합치고, 업역의 통합에 따라 책임감리가 건설사업관리(CM) 업무에 포함됐다.
그런데 주택법만이 감리를 지자체에서 발주해 다른 사업과 차별 적용함으로써 조합원의 바람과는 다른 업무 수행으로 사업비의 낭비를 초래하고 아파트 분양원가를 높이는데 일조하고 있으므로, 이를 개선해여 예산이 이중으로 지출되는 것을 방지해야 할 것이며, 하루빨리 건설사업관리자(CM)의 재개발·재건축 전문성과 경험을 축적해여 정비사업의 수익성을 높이고 사업의 활성화를 앞당겨야 할 것이다.
CM을 도입해 조합에 전문성이 확보되면 투명하고 공정한 정비사업의 진행으로 사업기간의 단축은 물론, 조합운영비 등 금융비용을 절감해 명품 주거단지를 조성하고 프리미엄을 차별화 할 수 있는 고급 주거의 명작을 건립할 수 있을 것이다.
