재개발.재건축정비사업의 CM 활용 극대화를 위한 노력 일환으로 ‘도시정비사업 CM’ 주제로 ‘CM 이야기’ 코너를 마련했습니다. 재개발.재건축정비사업의 효율적인 추진을 위한 정보 제공을 위해 매주 월요일 게재됩니다.
사업성공의 바로미터는 전문성
국토교통부 업무보고회에서 부동산 규제를 대폭 완화하고 재개발·재건축의 걸림돌인 대못을 뽑아 소형비율을 낮추고 재건축초과이익환수제를 폐기하겠다는 발표를 보면서 갑오년 새봄부터는 모든 정비사업이 청마의 기운을 받아 빠르게 추진되는 한 해가 되기를 염원한다.
정비사업을 추진하면서 대부분이 정비사업자와 설계자에게 자금을 지원 받아서 조합을 운영하고, 조합설립 후에 시공자를 선정할 때면 완성된 설계도서 없이 (가)계약을 체결하고 본 계약 시 30% 이상의 공사비가 증가하나, 정확한 내역이 없어 증가 사유를 알 수 없다는 문제들이 비일비재하게 발생했다.
공사계약서에 명확한 공사비 산출내역서 없이 평당 단가로 계약해 설계변경시 올바른 공사비의 증감 내역을 비교 할 수 없는 문제점과 주민 갈등에 따른 소송 등 불필요한 사회·경제적 비용 낭비를 방지하고, 사업 기간의 단축과 사업비를 절감하여 주민들의 재정착 기회를 확대하고자 서울시에서 도입한 공공관리자제도는 정비사업조합에서 발생되는 부조리와 조합원 갈등을 해소하고 전문성이 부족한 조합을 위하여 주민 중심의 정비사업이 시행될 수 있도록 공공이 보다 적극적인 역할을 하겠다는 것에 초점이 맞춰져 있다.
또한 협력업체 선정에 필요한 기준을 제시하고 정비사업자와 설계자 그리고 시공자 등을 공정하게 선출할 수 있도록 해 공공의 자금융자 확대와 정확한 정보공개로 투명하고 공정하게 사업이 추진될 수 있도록 구청장이 행정과 재정적 지원을 통해 주민의 자율적 사업추진 역량을 강화하고자 도입한 제도이나, 그 동안 진행 과정에서 불거진 문제점들을 보완하고 개선해야 할 것이다.
일반적으로 대규모 건설프로젝트를 추진하기 위해서는 건설본부를 구성하고 각 분야의 전문가들을 모아 선진국의 자료를 수집하고 유사한 현장답사와 해외 견학 등 해당 프로젝트에 적합한 기술과 전문성을 확보하고 설계를 공모해 충분한 시간을 가지고 설계와 시공이 가능한 공법 등 시뮬레이션을 통한 조정 작업과 엔지니어링 검토 및 작업절차 등 사전에 기술적으로 접근, 인허가를 추진한다.
그리고 시공자를 선정해 공사를 하면서도 현장여건에 따라 설계를 수정하고, 신기술과 신제품이 출시되면 설계를 변경을 하는 경우가 대부분이다.
정비사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 정비사업자나 설계자, 시공자들에게만 의지해 사업을 추진하기보다는 조합에서 자체적으로 건설본부를 구성하거나 실무에 밝은 전문가 조직을 운영하는 것이 가장 빠르고 바르게 사업을 추진 할 수 있다.
그러나 건설본부나 전문가 그룹을 구성하는 것이 어려운 조합에서는 CM(Construction Management; 건설사업관리자)으로 하여금 조합에 상근하면서 조합(원)을 보좌해 전문성을 확보하고, 정비사업자가 기능적이나 기술적으로 부족한 분야는 물론 설계자와 시공사의 업무도 조정하여 사업을 성공적으로 리드 할 수 있도록 해야 한다.
정비사업에서 가장 중요한 것을 꼽으라면 조합원간 신뢰를 위한 의사소통과 전문성이라고 할 수 있다. 사업성이 좋아 보여도 전문성이 부족하면 조합원들의 동의를 받아 사업을 빠르게 추진하기 어렵고 조합원간 갈등만을 유발해 우왕좌왕 하여 중요한 의사결정 시기를 놓치거나 상황 판단을 잘못해 조합의 유리한 조건이나 사업 성공 시기를 놓쳐서 조합원에게 막대한 피해를 입히는 경우가 다반사이다.
막대한 자금이 투입되는 재개발·재건축 정비사업을 조합 임원 몇몇 사람이 주도적으로 사업을 이끌고 막연한 기대감만으로 사업을 추진하는 사례가 많으나 ‘도시 및 주거환경정비법’은 절차법이기 때문에 조합원들의 동의를 이끌어 내기 위해서는 조합에서 옳다고 생각되는 일이라도 주민들의 의견을 수렴하고 조합원들을 설득하여 합의를 도출하고 투명성을 확보해야 된다.
그러나 정비사업에 관여하는 주체들 간에는 조합원의 재산을 잘 지키기보다는 편법과 불법을 동원해서라도 각자의 이익만 도모하면 그만이라는 분위기가 팽배하고, 시공자도 시공권을 확보하면 사업의 주도권을 쥐고 영업이익을 높이기에 바쁘므로 조합원들의 염원인 삶의 질 향상과 편의성, 입주 후의 프리미엄에는 관심이 없다.
또한 설계자는 현상공모에 당선되기 위해서 창의성와 심미성을 바탕으로 최선의 노력을 경주하지만 사업시행인가를 받기 위한 계획설계 단계에서는 인허가 설계에만 치중을 하기 때문에 조합원의 편의성과 수익성을 위한 양질의 설계를 기대하기는 어렵다.
설계단계에서 공사비와 공사기간, 품질 및 안전성에 대한 의사결정은 매우 어려운데 이는 다양한 엔지니어링 분야와의 협업관계, 그리고 각종 영향평가 및 시공단계와 같은 후속 프로세스에 대한 고려 등에서 기인하며, 참여주체간의 정보교환과 의사소통이 프로젝트의 성패를 결정짓는 중요한 요인이 되고 실시설계단계에서도 하나의 설계사무소가 모든 업무를 맡아서 수행하는 것이 아니라 분야별 엔지니어링 업체와 협업을 하고 다른 설계사무소와 함께 설계를 하는 경우도 늘고 있다.
특히 설계단계의 정보교환 및 의사소통은 프로젝트의 성패에 매우 중요한 요인으로 작용함에도 불구하고 지속적인 아이디어 발굴과 창조적인 결과물 생성이 주목적인 설계업무의 특성상 체계적인 관리가 이뤄지지 않고 설계과정에서 발생하는 설계정보를 수집, 정리, 분석하기 보다는 인허가 납품 등의 최종 결과물의 산출 관점에 설계관리의 초점이 맞추어져 있는 실정이다.
이는 프로젝트 진행과정에서 최소한의 필수요건만을 충족시키고 최종결과물의 산출시점에만 시간과 자원을 무리하게 투입함으로써 예상치 못한 오류를 발생시킬 수 있으며, 설계상의 문제점을 찾아내기는 쉽지 않아서 시공단계에서 재설계가 불가피한 경우가 많으며 설사 설계 오류가 발견되더라도 이를 수정하는데 많은 시간과 자원을 투입하게 된다.
그러므로 사업초기부터 CM이 참여, 정비사업조합에 전문성이 확보되면 투명하고 공정한 사업 진행으로 사업기간이 종전 8~9년에서 6년 정도로 단축되고 전문가그룹의 선진기법에 의한 체계적인 관리 및 시공지식과 경험적 판단을 반영해 공사비가 증가되지 않도록 최적의 비용절감과 사업기간의 단축, 조합운영비와 금융비용의 절감은 물론 친환경(Green) 명품주거단지를 건립하여 조합원의 이익을 극대화 수 있다.
