本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평지성 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평지성 wjeong@jipyong.com
■ 사인(私人) 소유 토지가 도로로 사용되는 경우 부당이득반환청구 할 수 있는지
토지 취득경위․이용현황 등 따라 결론 ‘상이’
법률전문가 도움 필수… 신중한 판단 요구된다
도로의 경우 원칙적으로 관리청인 지방자치단체가 소유ㆍ관리하지만 사인이 소유하고 있는 토지가 도로부지 등 공공의 통행에 사용되는 경우가 있습니다.
소유권은 지상과 지하에 대한 완전한 사용수익권을 본질로 하므로 토지가 도로로 사용되고 있다면 도로의 관리청인 국가나 지방자치단체를 상대로 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있는 것이 원칙입니다. 이 때 임료 상당의 부당이득반환액을 산정하는 기준은 도로의 이용현황에 따라 다릅니다.
원래부터 도로로 사용되지 않던 토지를 도로로 사용하게 된 경우라면 도로로 편입될 당시의 현실적 이용상황에 따라 시가를 평가하는 반면, 원래부터 도로로 사실상 사용되던 토지를 도로로 정식 사용하게 된 것이라면 도로를 전제로 시가를 평가하게 됩니다(대체로 전자의 경우 임료가 높이 평가됩니다).
그런데 부당이득반환청구가 언제나 가능한 것은 아닙니다. 법원은 소유자가 독점적, 배타적 사용 수익권을 포기했다고 볼 사정이 있는 경우에는 부당이득반환청구를 부정하고 있습니다.
예를 들어 토지를 여러 필지로 분할해 매도하는 과정에서 일부 필지가 택지로 사용하기에 적합하지 않아 주변 토지의 소유자나 지상 건물 매수자들의 통행로로 사용된 경우, 소유자가 해당 토지를 스스로 도로부지로 제공한 경우 등은 사용수익권을 포기했다고 보고 있습니다.
특히 소유자가 당해 토지를 매수할 당시 이미 해당 토지가 주변 토지소유자들의 통행로로 제공되고 있다는 사정을 잘 알면서 토지를 취득한 것이라면 사용수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다고 합니다.
그런데 이러한 사용수익권이 포기됐다고 볼 사정이 있더라도 그 전제가 된 기초사실이 변경됐다고 볼 사정변경이 있으면 부당이득반환청구가 가능하다는 판결이 최근 나왔습니다(대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다54133 판결).
법원은 토지소유자가 그 소유 토지를 일반 공중의 통행로로 무상제공하거나 그에 대한 통행을 용인하는 등으로 자신의 의사에 부합하는 토지이용상태가 형성돼 그에 대한 독점적, 배타적 사용수익권이 인정되지 않는다고 보는 경우 부당이득반환청구를 할 수 없다고 하더라도 그로써 소유권의 본질인 사용수익권 자체를 대세적, 확정적으로 상실하는 것은 아니라고 보았습니다.
따라서 그 후 토지이용상태에 중대한 변화가 생기는 등으로 배타적 사용수익권을 배제하는 기초가 된 객관적인 사정이 현저히 변경된 경우에는 토지소유자는 그와 같은 사정변경이 있은 때로부터 다시 권리주장을 할 수 있다고 판단했습니다.
사건 대상 토지는 A가 1967년경 취득해 1970년경부터 이를 여러 필지로 분할해 여러 해에 걸쳐 매도했고 그 과정에서 분할 전 토지의 중간 부분을 가로지르는 길고 좁은 형태의 땅에 대해 지목변경을 신청해 도로로 지목을 변경했습니다. 이 땅은 택지로 사용하기에는 부적절해 주변 토지 주민들의 통행로로 사용돼 왔습니다.
이후 1976년경 천호대로가 개설되면서 위 땅은 그 부지로 편입됐는데, 대법원은 천호대로가 왕복 10차로의 서울시 주요 간선도로로 종전에 주변 토지 사용자들이 이용할 때와는 도로 이용상황이 근본적으로 변경됐다고 볼 수 있기 때문에 도로관리청인 서울시를 상대로 사용수익권에 기초해 부당이득반환청구가 가능하다고 보았습니다.
이처럼 사인 소유 토지가 도로부지로 제공된 경우 부당이득반환청구가 가능한지는 당해 토지의 취득경위, 이용현황 등 구체적 사정에 따라 결론을 달리하므로 법률전문가의 도움을 받아 신중히 판단할 필요가 있습니다.
