本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평지성 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평지성 wjeong@jipyong.com
■ 공유물분할판결 받으면 토지분할 당연히 허용되는지
최소대지면적 위반 토지분할은 투기목적 ‘악용’ 우려
규정 위반시 공유물분할판결 있어도 ‘불허’ 바람직
토지의 분할은 행정법상으로는 ①‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(이하 ‘국토계획법’)에 따른 개발행위허가의 대상으로서의 토지분할(제56조 제1항)과 ②‘측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률’(이하 ‘지적법’)상 분할신청(제79조)을 통해 이루어지며, 민사적으로는 공유물 분할청구(민법 제268조, 제269조)로 실현될 수 있습니다.
그런데 국토계획법상 개발행위허가 대상으로서의 토지분할은 ①녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내에서의 토지분할이나 ②건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한면적 미만으로의 분할, ③관계법령의 인허가를 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할에 한정되므로 이에 해당하지 않는 토지분할은 지적법상 토지분할신청만으로 이뤄질 수 있습니다.
그 동안 실무에서는 법원의 확정판결이나 화해권고결정에 근거해 토지분할을 신청하면 설사 토지분할신청 내용이 국토계획법 등을 위반한 것이라도 허용하는 사례들이 종종 있었습니다. 때문에 이를 악용해 임야 등을 수 십, 수 백개의 필지로 분할에 매도하는 이른바 기획부동산 영업이 횡행하기도 했습니다. 하지만 민사상 공유물 분할에 관한 합의나 판결이 있다고 하더라도 그러한 합의가 공법상 규제에 반하면 허용될 수 없는 것이 맞습니다.
최근 대법원은 이러한 법리를 분명히 했습니다.
대법원은 “국토계획법이 토지분할을 개발행위로서 규제하는 취지는 국토가 무분별하게 개발되는 것을 방지하고 토지이용을 합리적, 효율적으로 관리해 공공복리를 증진하려는 목적을 달성하고자 하는데 있으므로” 개발행위허가권자는 분할허가 신청을 받아들일 것인지에 대해 재량을 가지고 있다고 전제한 다음 “개발행위허가권자는 신청인이 토지분할허가신청을 하면서 공유물분할 판결 등의 확정판결을 제출하더라도 국토계획법에서 정한 개발행위 허가 기준을 고려하여 거부처분을 할 수 있으며, 이러한 처분이 공유물분할판결의 효력에 반하는 것은 아니다”라고 판시했습니다(대법원 2013. 7. 11. 선고 2013두1621 판결).
하지만 위 대법원 판결로 토지분할과 관련한 법리가 말끔히 정리됐다고 보기는 어렵습니다. 대법원은 건축법 상 최소대지면적 규정을 위반한 토지분할에 관해서는 공유물분할판결이 있다면 허용돼야 한다는 입장을 보이고 있기 때문입니다.
대법원은 “도시계획구역 안에서 건축법령 및 건축조례와 도시계획법령이 정하는 대지면적 최소한도, 건폐율, 대지 안의 공지, 분할토지의 너비 등에 관한 제기준에 미달되게 토지를 분할하게 할 경우에는 원칙적으로 미리 시장ㆍ군수의 허가를 받도록 하되, 다만 법원의 확정판결에 의한 토지분할의 경우에는 대상토지가 그와 같은 관계법령상의 기준에 미달된다 할지라도 시장ㆍ군수의 별도의 허가를 받을 필요 없이 그 분할이 가능하다”고 판시하고 있는 것입니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96누7159 판결).
최소대지면적을 위반한 토지분할이 허용될 경우 토지의 합리적 이용에 상당한 문제가 발생할 수 있고 투기목적의 지분쪼개기에 악용될 수도 있습니다. 토지분할은 기본적으로 공법상 규제를 받는 영역임을 고려할 때 건축법 상 최소대지면적 규정을 위반한 토지분할의 경우 공유물분할판결이 있더라도 불허할 수 있는 것으로 입장이 정리되는 것이 바람직하다고 생각합니다. 공유물분할사건에서 분할의 방법을 정할 때 공법상 제한까지 고려돼 적정한 분할방법을 정하는 것이 좋겠습니다.
