本報가 건설부동산 관련 업무 수행 중 야기되는 크고 작은 문제 해결을 담은 법원 판결 중심의 ‘건설부동산 판례’ 코너를 신설, 매주 게재합니다. 칼럼리스트 정 원 변호사는 법무법인 지평지성 파트너 변호사이자 건설부동산 전문 변호사로 맹활약 중입니다.
또한 정 변호사는 서울대학교 법학전문대학원 민사법실무 및 정비사업임원교육과정 강사 등을 역임하는 등 외부 주요활동을 펼치며 건설부동산 전문가 역할을 담당하고 있습니다.
정 원 변호사 / 법무법인 지평지성 wjeong@jipyong.com
■ 상가건물 일부를 임차한 경우 상가건물임대차보호법상 대항력 인정받기 위한 요건
상가건물 일부 임차시 사업자등록신청 ‘주의’
‘임차부분’ 도면 첨부해야 ‘대항력’ 인정받는다
상가건물임차인을 보호하기 위해 상가건물임대차보호법이 시행되고 있습니다. 상가건물임대차보호법의 핵심은 일정한 요건에 해당하는 상가임대차에 ‘대항력’을 부여하는 것에 있습니다. 대항력을 갖춘 임차인은 보증금에 대해서 우선변제권을 주장할 수 있고, 목적물의 소유권자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다.
임차인이 임차건물을 인도받고, 사업자등록신청을 하면 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 우선변제권을 주장하려면 위 요건에 더하여 임대차계약서에 확정일자까지 받아야 합니다. 그런데 상가건물의 일부를 임차한 경우에는 주의할 점이 있습니다. 사업자등록신청을 할 때 임차 부분의 도면을 첨부해야만 대항력을 인정받을 수 있기 때문입니다.
법원은 상가건물임대차보호법에서 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지에 따라 판단해야 한다고 합니다.
이러한 관점에서 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 일치해야 하며, 일부분을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임차 부분의 도면을 첨부함으로써 임차부분을 제3자가 인식할 수 있도록 해야 대항력을 갖춘 적법한 사업자등록이 된다고 합니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결).
이 법리가 실제 사건에 어떻게 적용되는지 살펴보겠습니다.
X는 찜질방 건물의 근저당권자입니다. 찜질방 소유자가 대출금채무를 갚지 않아 경매절차가 개시됐고 X는 배당을 받게 됐습니다. 그런데 찜찔방의 일부를 임차했다고 주장하는 A(코인식 전기안마의자 2평), B(발안마 2평), C(찜질복대여 2평)가 소액보증금에 대한 최우선변제권을 주장해 배당을 받게 되자 X가 이들을 상대로 배당이의의 소를 제기했습니다.
A, B, C가 대항력을 갖춘 상가임차인이라면 최우선변제권을 갖습니다. 그런데 위 사안에서 A, B, C는 건물 일부를 임차했으므로 사업자등록시 해당 부분의 도면을 첨부해야 했지만 그렇게 하지 않았습니다. 법원은 이들은 대항력을 갖추지 못했으므로 최우선변제권을 행사할 수 없다고 판단했습니다(청주지방법원 2013. 7. 23. 선고 2013나226 판결).
법원은 상가건물 일부를 임차한 경우 원칙적으로 사업자등록시 임차부분을 표시한 도면을 첨부해야 하며, 도면을 첨부하지 않았더라도 상가건물의 특정 층 전부 또는 명확하게 구분돼 있는 특정 호실 전부를 임차한 후 이를 제3자가 명백히 인식할 수 있을 정도로 사업자등록사항에 표시하거나, 또는 그 현황이나 위치, 용도 등의 기재로 말미암아 도면이 첨부된 경우에 준할 정도로 임차 부분이 명백히 구분됨으로써 당해 사업자의 임차 부분이 어디인지를 명백히 인식할 수 있을 정도로 표시돼야 한다고 판시했습니다.
상가건물의 일부를 임차할 경우 대항력 취득에 문제가 없도록 임차부분을 특정한 도면을 첨부해 사업자등록을 해야 한다는 점에 주의해야겠습니다.
