특히 상가, 전, 답, 임야 등은 환금성이 낮은 편이라 더욱 낮은 가격에 구입할 수 있다.
그리고 물건의 다양성이다. 전국을 대상으로 아파트, 주택, 상가, 공장, 임야, 농지 등의 투자 대상 물건이 매달 새로이 나오게 된다. 원하는 지역의 자신의 자금 규모에 맞는 물건을 선택해 자신이 결정한 금액으로 응찰한다는 것이 장점이기도 하다.
재테크 수단 중 부동산 경매는 부동산 시장의 흐름과 경매에 대한 지식과 노력으로 충분히 수익을 올릴 수 있다.
아직도 경매 시장은 다소 폐쇄적이라는 생각이다. 부정적인 인식에서 벗어나 경매에 직접 참여하는 사람들에게 수익을 올릴 수 있는 기회를 주는 큰 시장인 것이다.
단점을 열거해 보면 권리분석의 어려움이 그 첫 번째 관문이다. 미처 생각하지 못했던 권리의 인수와 명도의 어려움 등이 있다.
물론 ‘인도명령’ 제도가 있어서 낙찰자의 권리를 보호해 주기는 하지만 막상 전 소유자나 임차인과의 인도 합의 과정이 그리 쉽지만은 않는 것이 현장에서 자주 접하게 되는 어려움이다.
하지만 그들과의 충분한 대화와 타협으로 해결 할 수 있는 것이니 두려움 보다는 경험자들의 사례를 빌어 도전해야 하는 것이다.
경매 물건 중에서 가장 관심을 가지는 아파트의 경우 최근 낙찰가율은 76% 정도이며 입찰 경쟁률도 6.19대1 정도로 지난해보다는 상승하고 있는 추세다.
서두르지 않아야 하는 경매 가격의 결정은 가장 중요한 부분이다. 주변 시세와 낙찰가격 분석등 기초적인 조사는 물론 권리분석의 신중함, 보이지 않는 단점을 잘 살펴보아야 한다. 최근에는 물건소재지 주변 부동산 중개업소에서 경매 아파트를 광고해 소비자를 직접 유도 하는 경우가 잦아 낙찰가격의 상승 요인이 되기도 한다.
현장 조사를 임장이라고 하는데 이는 ‘어떤 일이나 문제가 일어난 현장에 나옴’이라는 명사이다.
법원 경매 자료를 통해 입찰하고자 하는 대상물건을 찾으면 우선 서류와 공부상의 조건을 확인하고 반드시 물건 소재지를 현장 답사해야 한다.
인근 부동산 중개업소를 통해 급매물건 가격을 통한 시세분석을 하고 전입세대 열람을 통한 주인, 세입자 등의 실제 전입 여부를 확인해야 한다.
관리 사무소에 들러 미납 관리비 확인을 하며 점유자의 현황과 아파트의 전반적인 사항에 대한 정보를 얻는다.
이후에는 주위 환경을 살펴보아야 한다. 혐오 시설이 있는지, 접근성, 장래성 등을 나름대로의 기준을 세워 검토해 봐야 한다.
다시 정리해 보면 최초 감정 가격을 반드시 재감정해야 한다는 것, 권리 분석을 통한 인수 권리의 여부에 대해 확실한 검토를 하고 하자 보수 등의 예상치 못한 추가비용에 대한 분석을 통하여 낙찰 가격을 산출해야 한다.
경락 잔금을 대출해서 모자라는 비용을 채우려 한다면 경락 잔금을 대출하는 시중은행에서 도움을 받을 수 있다.
낙찰금액을 산정하는 것이 가장 큰 문제인데 여기에서 간과 할 수 없는 부분이 추가비용이다.
우선 명도비용을 예상해야 한다. 소위 ‘이사비’라는 명목으로 100~200만원 정도는 기본으로 산정해 둬야한다.
취득세는 낙찰가격 기준으로 납부하니 일반 부동산 매매와의 차액을 염두에 둬야한다. 등기 법무사 비용도 추가해야 한다.
경락 잔금 대출 시에는 명도 받을 때까지의 이자부담도 계산해야 하며 추가수리비를 감안한다. 도배, 장판, 도색, 싱크대 교체, 하자보수, 리모델링 비용을 여유있게 산정해야 한다.
경락 잔금은 낙찰가의 80% 정도가 가능하지만 말소기준권리보다 앞선 선순위 전입자가 있는 물건, 유치권 성립물건, 법정지상권 성립물건, 대지 지분 경매물건, 대지 지분이 없는 아파트, 도시계획 저촉도로, 근린공원, 철도, 공공용지 등은 대출이 불가하니 미리 알아두자.
<본보는 부동산 재테크의 꽃 ‘실전 경매 투자’ 칼럼을 격주로 게재합니다. 칼럼니스트 권우철 공정인베스트 대표 컨설턴트는 실전 경험이 풍부한 숨은 투자 고수로 지난 2003년 부동산 공경매사 자격을 취득하고, 구미대학교와 부산 경매학당 등에서 부동산 실전 경매 강의를 맡아왔습니다. 현재 다음 카페 부산공경매, 구미공경매를 운영하고 있습니다.>
