국토교통부는 10일 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표했다. 주택공급을 확대해 주거안정 기반을 강화하고 건설산업 활력을 회복시킨다는 계획이다.

이번 방안은 크게 ▲도심공급확대(재건축·재개발, 1기 신도시 재정비) ▲다양한 유형의 주택공급 확대(공급여건 개선, 활용도 제고) ▲신도시 등 공공주택 공급 ▲건설경기 활력 회복(자금조달 및 유동성지원, 건설투자활성화) 등의 내용을 담고 있다.

방안을 통해 민간에 대한 규제를 개선하고 주택건설 사업성 제고를 통해 신규사업 착수 및 정체사업 재개를 유도한다.

특히, 수요가 많은 도심 내 공급을 확충하고, 서민의 주거사다리 기능을 수행하는 다양한 유형의 주택을 신속히 공급한다.

재건축·재개발 제도개선을 통해서는 2027년까지 정비사업에서만 약 95만호(기존 대비 +65만호)가 사업에 착수해 도심 주택공급 기반을 확충한다.

■ 재건축·재개발

국토부는 재개발·재건축이 주민의 자유로운 선택에 따라 본격화될 수 있도록 규제를 완화하고 사업성을 높여 빠른 사업추진을 유도한다.

먼저 정비사업의 3대 규제인 분양가상한제와 안전진단, 재건축부담금을 모두 합리적으로 개선한다. 또한, 준공 30년이 도래하면 안전진단 없이도 재건축 착수 허용한다. 이를 통해 조합설립 시기를 조기화하며 사업기간이 최대 3년 단축된다.

안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개선해 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능해진다. 아울러 사업주체 구성을 조기화한다. 준공 30년이 도래하면 추진위 구성이 가능하고 정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합 설립 추진을 병행할 수 있다.

정비사업 추진 요건도 완화된다. 신축빌라 혼재 등 부지 특성상 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업에 착수할 수 있도록 정비사업 추진 요건이 완화된다.

재개발 노후도 요건을 현행 2/3에서 60%로 완화하고, 노후도 외 요건(접도율, 밀도 등)도 걸림돌이 되지 않게 개선한다.

정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함할 수 있도록 구역지정·동의 요건 등도 개선된다.

재개발사업의 노후요건도 완화된다. 현재 30년 이상 건축물이 전체 2/3이어야 노후도 요건 충족됐으나, 개정을 통해 노후도 요건이 60%로 완화되다. 촉진지구 지정시 50%로 추가 완화된다.

정비구역 추진 가능 대상지역이 확대된다.

현재는 노후도 등 입안 요건에 부합하지 않는 지역도 10%까지 포함이 가능했으나, 입안요건에 부합하지 않는 지역도 20%까지 포함할 수 있게 달라진다.

사업의 초기자금 지원와 재건축부담금 추가 합리화를 모색한다.

자금지원 방안을 신설해 관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금조달이 용이하도록 기금융자 제공 및 HUG 보증대상 확대한다.

재건축 부담금은 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등 부담경감 조속히 시행한다. (2024.3월 개정법 시행)

부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 비용인정을 확대(신탁방식 운영비 등 제반 실집행 비용, 기부채납 토지 기여분 등)헤 부담을 추가로 완화한다.

■ 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비

국토부는 尹정부 임기 내에 1기 신도시 착공을 목표로 2030년 첫 입주를 추진한다. 이를 위해 안전진단 면제, 용적률 상향, 금융지원, 이주단지 조성 등 사업 전 과정 패키지를 지원한다.

또한, 올 하반기 중 국가 차원의 시책과 지침을 제시하고 도시의 재구조화 방향, 단계별 정비계획을 담은 도시별 청사진 제시한다. 이후 선도지구를 지정하고 정비 모범사례를 제시해 내년 중 본격적인 정비사업 절차인 특별정비계획을 수립한다.

정비 사업여건을 획기적으로 개선하기 위한 방안도 마련된다. 통합 재건축시 안전진단 면제, 용도지역 변경·용적률 상향(100%p) 등을 통해 사업기간을 단축하고, 사업성 개선(특별법 제정 완료)을 지원한다.

금융지원을 강화하기 위해서는 12조원 규모의 ‘미래도시 펀드’를 조성하고, 신도시 정비 전용 보증상품을 출시해 원활한 자금조달을 지원한다.

정비사업을 위한 이주대책도 마련된다. 2025년부터 1 신도시별 1개소 이상 이주단지를 조성하고, LH·HUG·LX·부동산원 등을 지원기구로 지정해 사업을 지원한다. LH는 1월 중 5개 신도시 내 상담센터(도시재창조센터)를 설치하고 주민설명회 개최한다.

■ 소규모 정비 및 도심복합사업

일반 정비사업이 불가능한 지역도 소규모 정비사업의 신속 추진을 유도한다.

사업요건 개선을 위해 인접 도로 건너편까지 구역지정을 허용한다. 공공참여 확대를 위해서는 LH가 참여해 사업성을 보완하고 연내 신규사업지를 추가로 선정한다.

사업절차 간소화를 위한 방안도 마련된다. 조합설립 주민 동의율 완화(80→75%) 및 통합심의 대상 확대(교통·경관심의 등) 등을 통해 사업기간 단축한다.

사업성 확보를 위한 인센티브 및 자금지원도 강화된다. 기반시설(공공분양, 공공시설 등) 설치 시 용적률 및 기금융자(現50→70%)의 인센티브 제공하고, 기금융자 지원확대를 추진(융자한도 구역당 300→500억원)한다.

■ 다양한 유형의 주택공급 확대

국토부는 1~2인 가구 증가 등 주거수요 다변화에 부응하고, 전세사기로부터 안심할 수 있는 다양한 유형의 주택 공급 기반을 구축한다.

먼저 도시형생활주택의 토지이용 효율성을 높일 수 있도록 세대수 제한을(現 300세대 미만) 폐지한다. 도심 내 다양한 주거 수요에 유연하게 대응할 수 있도록 도시형생활주택 방 설치 제한에 대한 규제도 없앤다.

주차장 기준도 완화해 공유차량 주차면수 설치 시 주차장 기준을 완화(공유차량 주차면수 1대당 일반 주차면수 3.5대 적용)한다.

입지규제도 완화된다. 중심상업지역에 도시형생활주택을 건설하는 경우, 주상복합이 아닌 단일 공동주택(주택 100%)으로도 건축할 수 있다.

발코니 설치가 허용되다. 그간 오피스텔에 금지되어 있던 발코니 설치를 전면 허용해 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급 촉진한다.

세제 지원도 확대된다. 향후 2년간 준공되는 신축 소형주택(60㎡ 이하, 아파트는 제외)에 대한 원시취득세를 최대 50% 감면한다. 도시형생활주택과 오피스텔의 PF대출 보증한도가 확대(70→80%)된다.

■ 소형주택 활용도 제고

향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하, 수도권 6억·지방 3억 이하, 아파트는 제외)은 취득세·양도세·종부세 산정시 주택수에서 제외된다. 대상은 2024년 1월~2025년 12월 준공된 다가구 주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택, 주거용 오피스텔이며 최초 구입시에만 적용된다.

등록임대 사업의 여건이 개선된다.

임대의무기간(현재 10년)이 완화된 단기 등록임대를 도입해 소형 임대주택 공급을 활성화한다. 폐지(2020.8)된 단기 등록임대 유형을 도입하되, 임대의무기간 및 대상(예: 6년, 아파트 제외), 세제 혜택 등은 합리적 수준으로 부여한다.

임대리츠 활성화도 추진한다. 대규모 민간임대를 운영하는 임대리츠가 보다 원활하게 설립되고 자금을 조달할 수 있게 개선한다.

임대리츠가 대출을 받을 수 있는 기관을 확대해 투자재원 다변화를 모색한다. 현재 보험사 위주에서 연기금, 공제회, 공단 등으로 기관을 확대한다. 기금이 투자하는 임대리츠는 심사기준을 개선하고 절차를 간소화한다.

기업형 등록임대에 인센티브를 부여해 장기임대를 활성화한다. 기업 중심으로 양질의 등록임대주택(10년)이 확대될 수 있도록 기업형 사업자(예: 100호 이상 등록 법인) 혜택을 확대한다.

기업형 사업자는 등록임대 세제혜택 적용주택 대상을 확대하고, 기금융자 한도 상향(예 : 2천만원) 등 지원 확대를 추진한다.

관련해 자율형 장기임대 도입, 안정적인 임대수익을 바탕으로 장기간 임대할 수 있도록 규제가 최소화된 기업형 장기 민간임대(예: 20년)를 신규 도입한다. 운영주체를 장기임대리츠로 한정하고, 임대수익 등으로 안정적인 수익구조가 가능토록 규제 최소화 및 세제지원를 실시한다.

■ 신도시 등 공공주택 공급

올해 건설형 공공주택 공급(인허가)은 당초 계획(12.5만호)을 상회하는 14만호 이상으로 확대해 민간의 위축 보완한다.

미매각 토지 및 민간 매각 토지 중 반환 용지를 공공주택 용지로 전환하여 공공주택 추가 공급(5천호+α)한다.

LH 택지 중 미매각 부지는 입지, 수요 등을 검토하여 전환하고, 토지리턴제 대상 확대 및 시행을 1년 연장(2024년 12월)한다.

지자체 및 그린벨트 해제 가능 물량과 유휴부지 등을 활용해 수도권 신규택지 2만호를 발굴 추진한다. 아울러 수도권 신도시 토지이용 효율화(용적률 상향·녹지 하향·자족용지 협의)로 2024년부터 3만호 이상 물량 확충한다.

신도시 조성속도에도 박차를 가한다. 인력과 자본을 추가 투입해 지구착공을 6개월 이상 단축한다. 또한, 절차를 개선해 일정기간(예: 90일) 내 보상착수 의무화, 보상추진(안)지정권자 보고 등을 통해 보상절차가 지연되지 않도록 관리한다.

3기 신도시 증 올해 상반기 인천계양을 착공하고, 2025년 1월까지 모두 주택착공을 추진한다. 3기 신도시 공급물량은 인천계양(1.7만호), 고양창릉(3.6만호), 남양주왕숙(6.6만호), 하남교산(3.3만호), 부천대장(1.9만호), 광명시흥(7.0만호), 의왕군포안산(4.1만호), 화성진안(2.9만호) 등이다.

■ 건설산업 활력 회복

국토부는 정상사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 PF대출 보증 25조원을 차질 없이 공급한다.

PF대출 대환보증을 신설해 보증없이 고금리로 PF 대출을 받은 사업장이 저금리 PF 대출로 대환할 수 있도록 HUG PF 보증을 발급한다. 이 경우 비보증부 9.5% PF 대출이 HUG 보증부 6.0% PF 대출로 대환된다.

또한, PF 정보제공을 확대한다. 시행사-대출기관 간 정보비대칭 해소를 위해보증기관 상설협의체 구성, PF 관련 정보를 주택관련 단체에 제공한다.

유동성 지원을 위해서는 PF시장 위축에 따른 유동성 확보 부담 완화를 위해 건설사가 보증한 PF-ABCP의 대출전환을 확대(HUG·주금공, 3→5조원)한다.

■ 공공지원 통한 민간애로 해소

지방의 준공 후 미분양 주택에 대한 세금부담을 경감한다. 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용 시 주택건설사업자의 원시취득세를 최대 50% 감면(1년 한시, 법 개정 전제)한다.

대상은 2024년 1월~2024년 12월 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택으로, 2024년 12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택(법25%+조례25%)이다.

건설업계의 자구노력(분양가할인 등), 임대수요 등을 고려해 준공 후 미분양 주택의 LH 매입도 추진한다.

향후 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡·6억원 이하)을 최초로 구입하는 경우 해당 주택은 세제 산정시 주택수 제외한다. 기존 1주택자가 최초 구입 시 1세대1주택 특례도 적용한다.

대상은 전용면적 85㎡ 이하, 취득가격 6억원 이하의 준공 후 미분양 주택이다. 2024년 1월 10일∼2025년 12월 31일까지 최초로 구입한 경우에만 해당된다. 신규 취득하는 해당 주택부터 세제 산정시 주택 수에서 제외해 기존 보유 주택수에 해당하는 세율을 적용한다.

■ 건설투자 활성화

SOC 예산 조기집행 등을 통해 건설투자를 확대한다. 국토부 집행관리대상 예산 56조원 중 19.8조원(35.5%)을 1분기에 집중 투자(최근 5년간 1분기 투자비율은 30%)한다.

5대 SOC 주요 공공기관(LH, 철도공사, 도로공사 등)의 투자금액(2024년 24.6조원)도 조기 집행을 위해 집중 관리한다.

민자사업도 확대된다. 도로 신설 뿐만 아니라 도로 확장 등 개량에 대한 민자모델을 구축해 개량 운영형 민자사업 추진여건을 조성한다.