김용순 연구위원 “시설물 유지관리 관심 높일 수 있는 제도 마련 시급”
김화정 주택관리사 “각종 법령 의무화돼 관리업무의 부담 커져”
이미옥 주무관 “공동주택 장수명화 위해 장기수선계획 검토해야”
이상봉 변호사 “업무 종사자 제대로된 근로 환경 재도적 뒷받침 절실”
이인화 위원 “BIM·ICT 등 건축물유지관리시스템 구축할 때”
주서령 한국주거학회 회장 “유지관리 질적 성장 위해 표준화 보다 차별화 필요 ”

- 진행 : 김광년 국토일보 편집국장 – 현재 전국에 공급된 공동주택이 1,100만호가 넘고 전체 인구의 70%에 가까운 3,000여만명이 살고 있는 소중한 공간입니다. 오늘 주제는 우리 삶의 원천을 다루는 매우 중대한 사안으로서 공동주택 제도의 유지관리 문제점과 선진화 방안을 모색하는 시간을 가져보고자 합니다.

▲ 이상봉 변호사 : 현재 전국에 1만8,000개 아파트 단지가 있고 그 중 서울에만 2,700개 단지가 있습니다. 그 관리업무를 어떻게 효율화할 것인가 중요하다고 봅니다.

문제는 아파트단지가 큰 단지도 있고 작은 아파트도 있고 거기에는 관리 업체들도 2년 3년마다 계약을 체결하는 걸로 알고 있습니다.

또 업체마다 관리하는 규모의 차이도 있고 공동주택단지의 규모, 연도, 건축 기간에 따라 업무가 달라지는 거 같습니다.

제 생각에는 공동주택업을 수행하는 관리업체에서 표준화된 시스템을 갖춰 각각 아파트 단지에서 관리업무를 위탁받아 수행할 때 꾸준한 매뉴얼이 필요하다고 생각합니다.

이 부분에서는 많은 발전이 필요하다고 봅니다. 특히 기술적인 측면과 경영관리 측면도 필요합니다. 우려하는 부분은 아파트 공동주택관리를 원활히 하려면 기술적인 요소도 필요하지만 업무 종사자들이 제대로된 근로 환경에서 근무해야만 아파트 공동주택관리가 효율적으로 이뤄질 것입니다.

최근 언론 보도를 보면 관리업체와 주민들과의 마찰 등이 법적으로 해결되지 않고 있습니다.

법쪽에서도 이와 같은 사례에 대해 많은 관심을 가지고 있으며 관리업 종사자들이 감정노동 등 피해를 받고 있어 호소 법률 상담도 많습니다.

앞으로 공동주택관리에 필요한 업무 등을 정확하게 구분해 다른 서비스업체를 통해 해결하는 등 방안들을 마련해 공동주택관리가 효율적인 모습이 됐으면 합니다.

▲김용순 LH연구원 선임 연구위원 : 현재 사회적으로 공동주택 노후화는 심각하며 유지관리는 더욱 필요합니다. 하지만 이러한 관리는 잘 이뤄지지 않고 있습니다. 공사 같은 경우에도 임대주택을 꾸준히 공급해 왔기에 유지관리의 중요성을 느끼고 있습니다.

최근에는 서비스도 제공해야 한다는 요구도 늘어났습니다. 이러한 내용을 바탕으로 시설물관리에 대한 서비스처도 만들었고 유지관리 관련된 자산관리처 등 2개를 만들었습니다.

지금까지 정부의 정책은 신축이 중심이며 더 근본적인 문제는 ‘유지관리보다는 재건축이 더 좋다’라는 국민 인식이 안타깝습니다.

결국에는 국민 의식을 ‘유지관리를 통해 안전하게 오래 사는게 더 좋다’라는걸 만들어야 합니다. 이렇게 해야 유지관리가 더 발전할 것입니다.

아울러 공사는 유지관리에 대한 이력 관리는 하고 있지만 기준 등이 체계적이지 못하고 관련된 정보들은 오래될수록 구멍이 많습니다. 공사는 앞서 말씀드린 부분을 정비하기 위해 노력하고 있습니다.

끝으로 향후 시설물 유지관리에 대한 관심을 높일 수 있는 제도가 마련됐으면 좋겠습니다.

▲ 김화정 주택관리사 : 주택관리사는 공동주택관리법의 목적처럼 공동주택의 관리에 관한 사항을 정해 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리하는 국민 주거수준 향상에 이바지하기 위해 현장에서 실무를 집행하는 일을 합니다.

그러나, 자긍심과 사명감은 근무하면 할수록 시간 속에서 사그라짐을 느끼는 하이스펙일수록 빨리 손절매하고 이 업을 떠나가는 현실이 너무 아쉽습니다.

그러한 이유는 우선 표준화된 매뉴얼 부재입니다.

안전관리계획서에 의한 시설물 관리 및 사업계획서에 의한 1년 예산이 확정되는데 이론에 치우친 계획서와 스마트 선진화 및 300년 안전성을 내다보는 건축물 시공력의 대한민국은 공급 위주의 정책으로 사실 입주 이후 고층화된 인구 집약된 공동주택 관리에 대한 전산화는 대단히 미흡한 수준입니다.

관리비 부과와 투표시스템은 그나마 XP-ERP로 회계 및 의견 청취는 전산화가 이뤄졌으나, 관리업무 일지 등 관리시스템은 전혀 없는 현실입니다.

최근 사설 업체에서 관리업무를 위한 시스템 개발이 돼 사용하고 싶어도 비용상의 문제로 인한 안건 상정하면 부결되는 일이 많습니다. 아울러 소비자 관점에서 보더라도 소화기, 승강기, 재활용장 등은 단지 어느 곳이든 QR Code를 찍으면 관리상태를 체크해 볼 수 있도록 선진화 시스템이 현장에 빠른 시일 내 도입돼야 차별화된 관리서비스가 제공될 수 있습니다.

아울러 각종 법령이 의무화돼 관리업무의 부담이 커지고 있습니다. 현장은 관리비 절감을 위해 최소인원으로 근무 중인데 의무는 늘어나니 그야말로 현장에서는 고통을 호소하고 있습니다. 공동주택을 안전하게 관리하라는 취지는 좋지만 적어도 법령 개정 전 현장의 소리가 반영될 수 있도록 대한주택관리사협회 및 한국 주택관리협회 등의 협의가 꼭 필요하다고 생각합니다.

▲ 이인화 국가건축정책위원회 위원 : 저는 시설물유지관리에 관한 미래의 이야기를 하고자 합니다. 이제 우리는 스마트 강국으로서 ICT를 기반으로 한 건축물관리가 돼야 한다고 생각합니다. 즉 쉽게 표현하면 휴대폰을 활용한 건축물유지관리가 돼야 합니다. 아파트의 경우 수준 높은 홈네트워크시스템이 적용된 건축물입니다. 보급성도 뛰어납니다. 따라서 ICT를 기반으로 한 건축물유지관리시스템이 마련된다면 공동주택에 가장 빠르게 적용할 수 있을 것으로 예상합니다.

공동주택의 경우 승강기가 설치되지 않은 저층형 공동주택은 시특법(시설물 안전관리에 관한 특별법) 적용대상이 되지 않아 주택관리사(보)의 의무관리대상이 아닙니다. 따라서 건축물관리법에 의한 생애이력관리시스템과 연계해 공동주택관리법을 보완, 소규모 저층형 공동주택에 대한 유지관리방안을 마련할 필요가 있습니다.

BIM기반 유지관리를 아파트에 적용할 수 있다면 참 좋을 것으로 보입니다. 다만 현재는 고비용과 전문가 부족의 문제로 100억 이상의 공공분야에 적용하고 있고 민간건축물의 경우 설계에서 시공까지 정밀하게 적용되지 못하고 있습니다.

따라서 시간이 좀 걸릴 것으로 보입니다.

건설산업기본법에 따르면 공동주택의 기둥이나 내력벽의 경우 하자보수기간이 10년입니다. 약 50년을 사용한다면 20%의 기간을 하자보수한다는 셈인데요, 우리는 이번 세미나에서 300년 아파트를 논하고 있으니 앞으로 기술개발에 따라 더 길어져야 할 것 같습니다.

▲ 주서령 한국주거학회 회장 : 주거환경학과에서는 주거를 대상으로 정책, 구조, 관리 여러 가지를 하고 있습니다.

주경환경학과를 갓 졸업한 학생들이 적응하기에는 여러 문제로 현장이 어려운 상황입니다. 이러한 문제들을 해결하고자 최근 퍼실리티 매니지먼트(FM)에 국제인증을 취득했습니다. 이것은 고급인력을 생산하기 위함입니다.

현재 국제인증프로그램을 운영 중이며 이 프로그램을 운영하는 학생들은 현장보다는 외국계 계열의 FM회사에서 일하고 있기에 국내 현실과는 조금 많은 차이를 가지고 있습니다.

향후 국책과제로는 표준화된 유지관리 프로그램이 필요합니다. 현재도 연구를 지속하고 있지만 조금 더 전문화와 관심만 쏟는다면 충분히 가능하다고 생각합니다.

다만 현재는 표준화로 가려고 합니다. 하지만 앞으로는 표준화의 시대는 아니라고 생각합니다. 지금은 편차가 크긴 하지만 표준 이상이 되면 고급화된 현상들이 있습니다. 이러한 가이드라인도 대상을 차별화하고 세분화해서 차별화된 메뉴얼을 만들어야 합니다.

▲ 이미옥 경기도 공동주택과 주무관 : 시설물 유지관리 선진화 방안의 도입을 위한 가장 기본 바탕으로 전제돼야 할 사항이 있다고 봅니다.

공동주택관리업무는 공공성을 띠고 있고 해당 공동주택단지 관리업무의 컨트럴타워는 관리사무소장입니다. 소장이 컨트럴타워로써 자긍심과 책임감을 갖고 업무 수행할 수 있는 제도적 장치가 필요하다고 봅니다.

소장의 1개 단지 평균 근무연한을 보면 서울은 8개월로 1년이 채 안되고 전국적으로 보면 2년밖에 안된다는 자료가 있습니다. 우리나라는 4계절이 있어 1년을 지나야 해당단지에 적합한 관리업무 방향이 나올 것이라 보여지는데 소장의 근무연한이 2년밖에 안되다 보니 이는 연속적이며 계획적인 관리업무에 대한 부재라고 보여집니다.

또 공동주택관리법에는 소장 등 근로자의 채용과정에 재산상의 이익취득 방지안이 마련돼 있지만 실효성에는 의문이 듭니다.

공동주택의 안정적인 관리를 위해서 소장이 장기간 근무할 수 있는 신분보장이 기본 바탕이 돼야 할 것이며, 이를 위해 공동주택 관리업무의 컨트럴타워로서 소장의 배치시스템에 대한 논의가 필요하다고 봅니다.

장기수선계획에 대해 말씀드리겠습니다. 공동주택에서는 장기수선계획에 따라 보수하도록 하고 있습니다.

그러나 적절한 시기에 보수가 이뤄지지 않는 경우가 많이 있습니다.

승강기는 안전과 관련돼 있어서 그런지 승강기안전관리공단에서 점검해 교체 등을 강제하고 있으나 다른 시설물에 대한 보수는 그러한 기준이 없습니다. 우리나라 공동주택 장수명화를 위해 장기수선계획을 검토해 적절한 시기에 보수가 이뤄질 수 있도록 해야 할 것입니다.

-진행- 끝으로 오늘 세미나를 주최한 강부성 이사장의 총평을 듣도록 하겠습니다.

▲ 강부성 건축성능원 이사장 : 각 분야에서 상황에 맞는 진단과 대책을 지적했습니다. 건축성능원은 현재까지는 신축 건축물을 어떻게 할 것인가에 관심이 있었지만 앞으로는 기존건축물 선진화 방안에도 큰 관심을 가지고 공동주택 시설물유지관리 산업이 잘 작동되도록 앞장서겠습니다. 오늘 개진된 다양한 견해를 제도개선 및 정책개발에 반영될 수 있도록 최선의 노력을 다하겠습니다.

정리=김현재 기자 khj@ikld.kr

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