전세사기 가담 공인중개사·감정평가사 엄격 조사 시행
리츠정보 정보 통합 제공ⵈ 시스템 고도화 추진
부동산거래관리시스템 운영ⵈ 신고·이상 거래 상시 모니터링

[국토일보 김광년 기자] “온 국민의 공분을 샀던 전세사기사건은 부동산 정책 패러다임 전환의 계기가 되고 있습니다. 정부와 업계, 시장과 국민 등 다각적인 해결책 모색에 적극 나서고 있습니다.”

정부는 업계 간 갈등을 적극적으로 해소하고 부동산 신산업을 발전시켜 나감과 동시에 소비자 보호 및 부동산 시장의 신뢰 회복을 위해 발빠른 움직임을 보여주고 있다.

부동산 시장 안정화를 위해 국토교통부의 역할이 무엇보다 중요한 이 때 남영우 토지정책관을 만나 정부 토지정책의 현황 및 중점계획을 들어봤다.

- 부동산 투기 및 불법행위 대응 방안은.
▲ 부동산 시장이 과열과 침체를 반복하면서 부동산 투기 및 불법행위가 지속적으로 발생하고 있고 점차 지능화되고 있다. 최근에는 전세사기로 인한 시장 교란 행위가 발생해 국민적 공분을 사고 있다.

정부는 지능적이고 다양하게 변모한 부동산시장 불법행위에 대해 국민피해 방지 차원에서 집중 대응하기 위해 지난해 말 ‘부동산거래분석기획단’을 ‘부동산소비자보호기획단’으로 개편하고 부동산 거래 전 단계에 대해 모니터링 및 단속을 강화해 다양한 정책을 추진하고 있다.

매물 단계에서는 불법 표시·광고 상습위반자의 미끼매물 광고를 집중조사(경찰청 합동)하고 있고, 공인중개사법 개정을 통해 부동산시장교란행위신고센터에 신고가능한 위법행위 유형을 대폭 확대(7개→50개)한 바 있다. 또한 온라인 부동산 중개 플랫폼에 대해 ‘허위매물 방지 시행계획’을 수립·제출하도록 공인중개사법 개정을 추진하는 등의 노력을 기울이고 있다.

거래 단계에서의 소비자 보호를 위해서는 전세사기 의심거래 집중지역 기획조사 및 전세사기 수사의뢰(연중), 외국인 토지 이상거래 기획조사, 해제신고를 통한 시세조작 행위 기획조사를 추진하고 있다.

향후에는 외국인 부동산 투기 추가 기획조사(주택투기, 비주거 부동산투기) 및 전세사기 의심거래 집중지역 2차 기획조사 등 기존조사를 확대해 추진할 계획이다.

이 외에도 부동산거래관리시스템(RTMS) 운영을 통해 신고되는 거래를 상시 모니터링하고 이상거래 여부를 확인해 신고관청(지자체)에서 조사토록 조치하고 있다.

올해는 이러한 이상거래 선별을 고도화 하기 위해 실거래자료와 다양한 데이터를 연계하고 인공지능(AI) 및 사회연결망 분석기법 등을 활용해 이상거래를 효율적으로 선별할 수 있는 모형을 구축하기 위한 연구용역도 실시하고 있어 향후 보다 세밀한 모니터링이 가능할 것으로 기대된다.

현재 진행·계획 중인 사항 외에도 부동산 시장의 특이동향을 늘 주시하며 다양해지고 있는 부동산 투기 및 불법행위에 발빠르게 대응하도록 하겠다.

- 시장 변화에 따른 리츠의 역할 및 과제는.
▲ 리츠(REITs)는 다수의 투자자가 부동산 투자를 위해 설립한 주식회사 형태의 간접투자기구다. 리츠를 통해 일반 국민들도 부동산 운용에 대한 전문성이나 큰 투자금액이 없이도 우량 부동산에 투자할 수 있다.

지난 2001년 금융위기에 따른 기업의 자산유동화를 촉진하고 건전한 부동산 투자 활성화를 위해 도입된 이후 리츠는 지난달 말 기준 리츠의 누적 설립 수는 355개, 자산규모는 91조8,000억원 규모로 크게 성장했다.

그러나 지난해부터 시작된 급격한 금리 인상 등으로 인해 리츠업계는 많은 어려움을 겪고 있으며 리츠 시장 성장세 역시 둔화할 것으로 전망된다. 정부는 이러한 어려움을 이겨내고 지속적인 발전을 위해 리츠와 관련된 다양한 참여자들로 구성된 민관협의체를 통해 리츠 업계와 긴밀하게 협조하고 있으며 리츠의 투자자산을 다양화하고 리츠의 특성에 맞지 않는 규제를 합리적으로 개선하는 등 리츠 시장의 발전을 위한 다양한 노력을 기울이고 있다.

현재 지나치게 주택·오피스에 집중된 리츠 투자자산을 산업단지, 헬스케어 등 다양한 분야로 확대하고 저변을 넓혀 리츠 시장이 새롭게 성장할 수 있도록 하고자 한다.

그간 지속적으로 규제 완화를 시행해왔으나 여전히 현장과 유리된 불합리한 규제와 제도가 존재하고 있다. 예를 들어 개발사업에 투자하는 개발 리츠의 경우 현재는 개발사업 인허가일로부터 2년 이내에 공모를 실시하도록 하고 있으나 장시간이 소요되는 부동산 개발사업의 특성을 전혀 반영하지 못한다는 지적이 있어 개발사업 인허가일이 아닌 실제 개발이 완료된 이후 시점인 사용승인일로부터 2년 이내에 공모를 실시하도록 변경하고 있다. 이와 같이 현장의 목소리를 적극 반영한 지속적인 제도개선이 필요하다.

검사제도와 관련해 일시적 인가조건 위반 시에도 처벌 의무화 및 유사·반복검사로 경미한 사항에 대한 처벌, 검사에 과도한 시간 소요 등 검사 효율성 저하는 물론 실제 일반 투자자들의 보호에도 미흡한 점이 있다. 앞으로는 사전 모니터링, 위험요인에 대한 집중검사 등을 통해 처벌보다는 계도 중심, 필수적인 부분 위주 검사 등 감독체계의 패러다임 전환을 통해 검사제도의 실효성 제고와 투자자 보호를 위한 노력을 기울일 예정이다.

금리상승 등 급격한 시장 여건 변화에 대응해 시장 동향을 월간 모니터링하고 민·관 소통 창구를 수시로 개설하는 등 리츠 시장이 지속 성장할 수 있도록 선제적 대응을 강화하고자 한다. 또한 리츠 정보에 대해 국민들이 쉽게 접근할 수 있도록 리츠정보 시스템을 통해 청약 정보 안내 기준 및 재무정보·주가 정보 등을 통합 제공하는 등 시스템 고도화를 추진하겠다.

정부는 앞으로도 부동산 시장에서 창출되는 부를 보다 많은 국민들이 누릴 수 있도록 국민이 안심하고 투자할 수 있는 리츠를 구현하는데 적극적인 노력을 하겠다.

-국민이 만족할 공동주택 공시가격 현실화 방안은 무엇이 있는지.
▲ 지난 2020년 정부는 부동산별 시세반영률(현실화율)의 목표치를 설정하고 이를 달성하기 위한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 발표했으나 현실화 계획에 더해 부동산 시장의 급격한 가격상승으로 인해 재산세 및 종부세 등 국민들의 세부담이 크게 증가했다.

이에 현 정부 출범 이후 공시가격에 대한 국민들의 수용성을 높이고자 공시제도에 대한 근본적인 개선방안 마련을 말씀드린 바 있으며 지난해 11월에는 보유세 부담을 완화하고 공시가격과 시세 간의 역전현상을 방지하고자 올해 적용 현실화율을 2020년 수준으로 하향조정하는 현실화 수정계획을 발표했다.

이러한 정부의 현실화율 하향에 더해 부동산 시장 안정화 노력에 따라 올해 공동주택 공시가격은 지난해보다 전국평균 18.63%가 하락했으며 이는 2009년과 2013년 이후 세 번째로 나타난 공동주택 공시가격 하락이며 주택공시제도를 도입한 2005년 이래 최대 하락이다.

한편 지난해 6월부터 공시제도에 대한 근본적인 개선방안 마련을 위해 학계, 유관기관(부동산원, 감정평가사협회), 지자체 등이 참여하는 전문가 자문위원회를 월 1회 개최하고 있으며 여기서는 그간 제기된 다양한 문제점을 논의하고 공시가격의 정확성과 신뢰성을 제고할 수 있는 방안도 함께 논의하고 있다.

그간 논의 결과 전문가들은 공시가격에 대한 검증 강화, 정보공개 확대 등이 필요하다는 점에서는 대체로 공감대를 보이고 있으며 구체적인 공시제도 개선방안은 올 하반기 발표할 예정이다.

이어 내년 이후에 적용될 공시가격 현실화 계획은 현재 논의 중인 공시제도 개선안을 바탕으로 부동산 시장상황, 대내·외 거시경제 여건 등을 모니터링하고 국민의 적정 보유부담 수준 등을 종합적으로 고려해 올해 하반기 중 발표하겠다.

- 2023년 토지정책 중점 추진 계획은.
▲ 한 해의 절반이 지나는 시점에서 정책 여건에도 변화가 감지되고 있다. 이러한 변화를 정부가 긴밀하게 감지하고 필요한 곳에 역량을 모아 대응하겠다.

우선 언론을 통해서도 보셨겠지만 전세사기가 몇몇 개인의 수법이 아니라 조직적으로 연계돼 있는 것을 확인했다. 이렇듯 부동산 불공정행위는 지능화, 조직화, 광역화돼가고 있다. 또한 거시적 불황 속에서도 그간 정부의 규제 완화 노력으로 가격 하락폭이 축소되고 거래량이 증가하고 있고 일부 지역은 가격이 상승하며 투기나 교란행위가 지역별로 다르게 나타나고 있다.

이에 대해 우선적으로 전세사기 단속에 총력을 다할 계획이다. 국토부와 검찰, 경찰이 합동으로 특별조사를 하고 있고 시장의 공인임에도 전세사기에 가담한 일부 공인중개사, 감정평가사들에 대해서는 더욱 엄격한 조사를 시행할 계획이다. 특히 공인중개사와 관련해서는 그간 부분적인 제도개선이 있었으나 보다 체계적인 검토가 필요하다고 판단돼 중개업의 전반적인 혁신을 준비하고 있다.

아울러 그간 정부가 적극적으로 대응해 왔음에도 날로 지능화되는 불공정행위에 대해 선제적인 대응이 필요한 상황이다. 따라서 인공지능(AI), 사회연결망 분석기법 등을 활용해 대규모 피해가 발생하기 전에 예방적인 차원에서 시장을 관리해 나갈 수 있는 모니터링 체계도 구축해 나갈 예정이다.

고금리 지속 등으로 부동산 경기가 좋지 않은 시점에 원자재값 상승, 미분양 우려 등으로 올 1~4월 주택 인허가가 전년 대비 23% 감소한 점도 눈여겨 볼 사안이다.

연도별 택지공급, 주택 인허가 및 준공 물량의 편차가 크면 결국 부동산 시장의 안정적인 관리가 어려워질 수 있으므로 이와 관련해서 조치가 필요한 사항이 무엇인지에 대해서도 고민하고 있다.

그 밖에 리츠 투자대상을 다변화하고 규제를 합리화하는 등에도 노력을 다할 것이며 부동산서비스산업을 활성화하기 위해 민간 수요가 높은 부동산공공데이터를 구축, 공개해 나가겠다.

공시제도와 같은 부동산 시장 인프라, LH 등 부동산 산업계의 핵심 플레이어를 안정적으로 관리하는 것이 중요해진 상황이다.

- 관련 산업계에 보내는 메시지.
▲ 부동산은 국민 순자산의 약 4분의 3에 달하는 등 국민 경제의 핵심 부분이나 이를 활용하는 부동산산업은 사업체 당 종사자수가 3명이 채 되지 않으며 상대적으로 적은 급여 등 규모가 영세하고 서비스도 국민의 기대에 미치지 못하고 있다.

다만 최근에는 개발, 임대, 관리, 중개, 감정평가와 같은 전통 부동산업에 빅데이터, 인공지능(AI) 등 ICT 기술이 융합된 프롭테크로 부동산산업의 영역은 확대·발전 가능성을 보여주고 있다. 초기에는 매물·시세 등 간단한 정보를 제공하는 정도에 불과했으나 지금은 기술의 발전으로 가상현실(VR) 등을 활용해 소비자가 직접 현장에 가지 않고도 원하는 매물을 상세하게 살펴볼 수 있다.

하지만 온라인 중개플랫폼, 자동감정평가모형과 같은 프롭테크 기업들과 기존 부동산업계의 업역이 겹쳐지면서 신산업과 기존 산업 간의 공존·상생 이슈도 발생하고 있는 상황이며, 최근 문제가 심각한 전세 사기에 부동산산업 관련 종사자가 가담해 부동산 시장의 신뢰가 훼손되고 있다.

이에 정부는 업계 간 갈등을 적극적으로 해소하고 부동산 신산업을 발전시켜 나감과 동시에 소비자 보호 및 부동산 시장의 신뢰 회복으로 부동산 시장을 활성화시켜 나가고자 한다.

먼저 기존 부동산산업과 신산업 간의 상생 방안 모색을 위해 산·학·연 각계 전문가로 구성된 부동산서비스 협의체를 적극 활용해 신산업 육성을 지원하면서 기존 산업과 상생을 위해 상호보완적인 정책을 마련·수립해 나가도록 하겠다.

또한 프롭테크와 같은 신산업 육성을 위해 업계가 필요로 하는 데이터가 무엇인지, 기존 공공데이터 활용에 애로사항은 없는지 등을 심도 있게 파악해 공공데이터 개발과 확대에 힘쓰겠다. 공공 뿐만 아니라 민간이 생산·보유하고 있는 부동산 데이터를 공개하고 거래할 수 있는 빅데이터 플랫폼도 활성화해 새로운 산업이 발전할 수 있는 토대를 구축하겠다.

정리=김현재 기자 khj@ikl.dkr